Taşınmazların Tapu Kütüğüne Geçirilmesi
Tapu siciline kaydedilecek taşınmazlar arasında arazi, taşınmazlar üzerindeki bağımsız ve sürekli haklar ile kat mülkiyetine tabi bağımsız bölümler yer alır.
Arazi
Arazi, hukuki ve geometrik yöntemlerle belirlenmiş arsa parçalarından oluşur ve pafta, ada, parsel gibi bölümlere ayrılır.
Kat Mülkiyetine Tabi Bağımsız Bölümler
Kat mülkiyetine tabi bağımsız bölümler, ana taşınmazın bağımsız mülkiyetine konu olan bölümlerdir.
Bağımsız ve Sürekli Haklar
Bağımsız ve sürekli irtifak hakları, belirli koşullar altında hak sahibinin yazılı istemi üzerine tapu kütüğünde ayrı bir sayfaya taşınmaz olarak tescil edilir.
Tapu kütüğüne kaydedilmeleri bu hakların niteliğini değiştirmez ve taşınmazlara ilişkin hükümler uygulanır. Bu haklar üçüncü kişilere devredilebilir, mirasçılara geçebilir ve üzerinde her türlü ayni ve kişisel hak kurulabilir.
İrtifak Hakkı
İrtifak hakkı bulunmalı ve bağımsız olmalıdır. Bir irtifak hakkının bağımsız olması, bu hakkın belirli bir taşınmaz veya kişi yararına kurulmamış olması anlamına gelir.
İntifa ve oturma hakkı gibi kişisel irtifaklar tapu siciline bağımsız bir irtifak olarak kaydedilemez. Taşınmaz yararına kurulan irtifak hakları taşınmazdan ayrı olarak devredilemezler ve bu nedenle bağımsız değildirler. Ancak, üst hakkı, kaynak hakkı ve devremülk hakkı bağımsız niteliktedir ve tapu kütüğünde ayrı bir sayfaya kaydedilebilirler.
Süreklilik
İrtifak hakkı sürekli olmalıdır; bu, hakkın süresiz veya en az 30 yıl süreli olması gerektiği anlamına gelir.
İstem
İrtifak hakkı sahibi, kayıt için istemde bulunmalıdır.
Tapulu Taşınmazların Bölünmesi veya Birleştirilmesi
Birden fazla taşınmazın birleştirilerek tek bir taşınmaz haline getirilmesi veya tek bir taşınmazın birden fazla taşınmaza bölünmesi mümkündür.
Her yeni taşınmaz için ayrı bir tapu kütüğü sayfası açılır. Aynı veya farklı malike ait bitişik taşınmazların birleştirilmesi mümkündür; ancak tüm hak sahiplerinin onayı gereklidir.
Tapu Sicilinde Taşınmaza İlişkin Kayıtlar
Tapu siciline taşınmaza ilişkin çeşitli kayıtlar konulabilir.
Taşınmaza Yönelik Ayırt Edici Kayıtlar
Taşınmazın ayırt edici bilgilerini içeren kayıtlar, taşınmazın sahibinin sol tarafına yazılır ve beyanlar sütununa taşınmazın değeri eklenir.
Ayni Hakların Tescili, Terkini ve Tadili
Ayni hakların tescili, terkini ve tadili aşağıdaki gibidir:
Tescil
Tescil, tapu kütüğünde taşınmaza ait sayfaya ayni hakların yazılması işlemidir. Tescil konusu; mülkiyet hakkı, irtifak hakları, taşınmaz yükü, rehin hakları ile kat mülkiyeti yasasına göre kurulan kat mülkiyeti ve kat irtifakını kapsar. Kütüğe yapılacak tesciller, istem tarihine ve sırasına göre yapılır.
Tescilin Koşulları
Tescilin koşulları aşağıda sayılmıştır:
- Yetkili Kimsenin İstemi: Tescil işleminin yapılabilmesi için yetkili kişinin yazılı olarak istemde bulunması gerekir. Tasarruf işlemi niteliğindedir ve kurucu yenilik doğuran bir işlemdir. Tescili bozucu veya hükümsüz kılıcı kayıt ve koşula bağlanamaz.
- Belgelendirme: Tescil işleminin yapılabilmesi, istemde bulunanın tasarruf yetkisini ve hukuki nedenini belgelemiş olmasına bağlıdır.
Tescilin Olumsuz Etkileri
Ayni hakların tapu kütüğüne tescil edilmedikçe doğmaması ve terkin edilmedikçe sona ermemesi durumu “tescilin olumsuz etkisi” olarak adlandırılır.
Ancak, üç durumda tescilsiz ayni hak kazanılabilir:
- Mülkiyet hakkının tescilsiz kazanılması.
- İrtifak hakkı ve taşınmaz yükünün tescilsiz kazanılması.
- Rehin hakkının tescilsiz kazanılması.
Tescilin Olumlu Etkisi
Ayni hakların doğumu için gerekli kurucu unsurları içeren bir tescilin, kişiye ayni hakkı kazandırmasına “tescilin olumlu etkisi” denir.
Koşullar şunlardır:
- Hak kazanacak kişi, üçüncü bir kişi olmalıdır.
- Kazanılacak hak ayni bir hak olmalıdır.
- Kazanma, yolsuz bir tescile dayanmalıdır.
- Hak kazanacak kişi iyi niyetli olmalıdır.
- Hak kazanmak için gerekli diğer kurucu unsurlar mevcut olmalıdır.
Terkin
Bir tescilin çizilerek hükümsüz kılınması işlemidir. Terkin, bir ayni hakkı sona erdirmek veya gerçeğe uymayan bir tescili düzeltmek amacıyla yapılır. Tapu memuru, taşınmaz malikinin terkin isteğini yerine getirirse, her ilgili bu işlemi kendisine tebliğ tarihinden itibaren 30 gün içinde terkine karşı dava açabilir.
Tadil
Tadil, yani değiştirme, bir ayni hakkı daraltıyorsa terkin, genişletiyorsa tescil niteliğindedir. Bağımsız bir kayıt biçimi değildir. Hak sahibinin istemi ve yetkili makam veya mahkeme kararı üzerine yapılır.
Av. Ahmet EKİN & Stj. Av. Kübra DEMİR
