Taşınmazların Satışı

Haczedilen taşınmazlar yalnızca açık artırma yöntemiyle satılabilir (İİK m. 126/1). Taşınır satışında uygulanabilen pazarlık usulü, taşınmazlar için kesinlikle geçerli değildir. İcra takiplerinde taşınmazların pazarlık yoluyla satılması mümkün olmadığı gibi, bu kuralın herhangi bir istisnası da bulunmamaktadır. Ancak, ilerleyen bölümlerde ele alınacağı üzere, iflas takiplerinde belirli istisnai durumlarda taşınmazların pazarlık usulüyle satışı mümkündür (İİK m. 241/1).

Taşınmazların satış işlemi, özel yetki kuralı gereğince taşınmazın bulunduğu yer icra dairesi tarafından gerçekleştirilir. Bu nedenle, haczedilen taşınmaz, icra takibini yürüten icra dairesinin yetki alanı dışında kalıyorsa, satış işlemi taşınmazın bulunduğu yer icra dairesine istinabe yoluyla yaptırılır. Satışla ilgili şikâyetler ise, işlemi gerçekleştiren icra dairesinin bağlı olduğu icra mahkemesi tarafından incelenerek karara bağlanır (İİK m. 360).

Taşınmaz satışının talep edilebilmesi için haciz tarihinden itibaren 1 yıllık süre öngörülmüştür (İİK m. 106/1). İcra dairesi, satış talebinin alınmasının ardından 3 ay içinde taşınmazı açık artırma usulüyle satmalıdır (İİK m. 123). Belirlenen bu 3 aylık süre, icra dairesi açısından düzenleyici bir süre niteliğindedir.

Açık Artırmaya Hazırlık

Taşınmazların satışı açık artırma usulüyle gerçekleştirilir (İİK m. 126/1, 114/1). Artırma tarihi ve saat aralığı, açık artırmanın başlangıcından en az 15 gün önce ilan edilmelidir. Elektronik satış portalında yayımlanan ilan, artırmanın sona ermesine kadar erişime açık tutulur (İİK m. 126/1, 14/2).

İlanın şekli ve basılı bir gazetede yayımlanıp yayımlanmayacağına, icra dairesi tarafından ilgililerin menfaatleri gözetilerek karar verilir. Eğer ilanın ulusal bir gazetede yayımlanmasına karar verilirse, bu ilan satış talebinin yapıldığı tarihte en az 50.000 tirajı bulunan ve ülke çapında dağıtımı yapılan bir gazetede yayımlanmalıdır (İİK m. 126/1, 114/3).

Eğer ilan metinleri arasında farklılık olursa, elektronik satış portalında yayımlanan metin esas alınır. Ancak gazetede veya elektronik ortamda ilan edilen metinde hata bulunması durumunda, ihale tarihi değiştirilmeden yalnızca elektronik satış portalında düzeltme ilanı yayımlanır. Bu düzeltme ilgililere ayrıca tebliğ edilmez (İİK m. 126/1, 114/5).

Elektronik satış portalında yayımlanan ilanda, ipotek sahibi alacaklılar ve diğer ilgililerden, taşınmaz üzerindeki haklarına ilişkin taleplerini—özellikle faiz ve masraf taleplerini—belgeleriyle birlikte 15 gün içinde icra dairesine bildirmeleri gerektiği belirtilir. Aksi takdirde, hakları tapu sicilinde kayıtlı olmadıkça satış bedelinin paylaşımına dâhil edilmeyecekleri bildirilir. Bu kural, irtifak hakkı sahipleri için de geçerlidir (İİK m. 126/2).

Gazete ilanlarında satış şartnamesi eklenmez; yalnızca satılacak taşınmazın türü, özellikleri, tahmini değeri, bulunduğu yer, artırmanın tarihi ve saat aralığı ile elektronik satış portalındaki ilan bilgileri belirtilir. İcra dairesinin yapması zorunlu olan ilanlar haricinde, taraflar, elektronik satış portalında yer alan ilan metnini kendi masraflarını karşılamak şartıyla istedikleri mecralarda yayımlayabilirler. Ancak bu özel ilanlar, resmî işlemler üzerinde herhangi bir etkide bulunmaz (İİK m. 126/1, 114/4).

Önceden, taşınmaz satış ilanlarının ilk artırmadan en az 1 ay önce yayımlanması zorunluydu. Ancak Kasım 2021’de yapılan düzenleme ile bu süre 15 güne düşürülmüştür (İİK m. 114/2).

İlanın bir örneği borçluya, alacaklıya ve taşınmazın tapu sicilinde kayıtlı ilgililerine tebliğ edilir. Eğer tapuda kayıtlı bir adres bulunuyorsa, tebligat bu adrese yapılır. Tapuda kayıtlı adres yoksa, adres kayıt sistemindeki adres esas alınır. Bunun dışında ayrıca bir adres araştırması yapılmaz; gazetede veya elektronik satış portalında yayımlanan ilan, tebligat yerine geçer (İİK m. 127).

Şartnamenin Hazırlanması

İlanın yayımlanmasının yanı sıra, artırma sürecine ilişkin bir artırma şartnamesi de hazırlanır. İcra dairesi, taşınmazın bulunduğu bölgedeki teamülleri dikkate alarak en uygun artırma koşullarını belirler (İİK m. 124/1).

Artırma şartnamesinde, taşınmazın üzerindeki irtifak hakları, taşınmaz mükellefiyetleri, ipotekler, ipotekli borç senetleri ve irat senetleriyle birlikte satıldığı belirtilir. Ayrıca, borçlunun bu taşınmaz teminat gösterilerek üstlendiği şahsi borçlarının da alıcıya geçeceği ifade edilir (İİK m. 125/1). Bunun yanı sıra, artırma şartnamesinde hangi masrafların alıcı tarafından karşılanacağı da açıkça belirtilir (İİK m. 125/4).

Satışa katılanlar, artırma şartnamesini ve eklerini incelemiş ve içeriğini kabul etmiş sayılırlar (İİK m. 126/1, 114/6).

İpotek veya ipotekli borç senedi ile teminat altına alınmış ve bu şekilde alıcıya devredilmiş olan borçtan, asıl borçlunun sorumluluktan kurtulması, alacaklının ihale tarihinden itibaren 1 yıl içinde borçluya başvurmamış olmasına bağlıdır (İİK m. 125/2).

Taşınmaz rehniyle güvence altına alınmış muaccel borçlar ise alıcıya devredilmez, öncelikli olarak satış bedelinden karşılanarak ödenir (İİK m. 125/3).

Mükellefiyetler Listesinin Hazırlanması

İcra memuru, satış sürecine başlamadan önce taşınmaz üzerindeki tüm ayni hak sınırlamalarını içeren bir liste hazırlar. Bu listeye “mükellefiyetler listesi” denir.

Hazırlanan mükellefiyetler listesi, haciz koyduran alacaklılara ve borçluya tebliğ edilir. İlgililer, listede yer alan bilgilere ilişkin itirazlarını 3 gün içinde icra dairesine bildirmekle yükümlüdür (İİK m. 128/1).

Eğer mükellefiyetler listesine 3 gün içinde itiraz edilirse, bu itiraz, daha önce ele alınan istihkak prosedürüne göre değerlendirilir ve karara bağlanır (İİK m. 128/1).

Mükellefiyetler Listesinin Kesinleşmesi

Mükellefiyetler listesi üç şekilde kesinleşebilir:

• Tarafların 3 gün içinde itirazda bulunmamaları,
• İtirazdan sonra, üçüncü kişinin 7 gün içinde istihkak davası açmaması,
• Açılan istihkak davası sonuçlanmış olması.

Mükellefiyetler listesi kesinleştikten sonra, artırma şartnamesine eklenir ve icra dairesinde açık bir şekilde bulundurulur. Bu liste, artırma şartnamesinin bir parçası haline gelir.

Hem artırma şartnamesi hem de mükellefiyetler listesi, alıcı için tapu sicili hükmündedir. Bu, alıcının ihale sonunda taşınmazı şartnamede ve mükellefiyetler listesinde belirtilen hak ve yükümlülüklerle kazandığı anlamına gelir. Başka bir deyişle, şartnamede ve mükellefiyetler listesinde yer almayan haklar ve sınırlamalar, alıcıyı bağlamaz. Ayrıca, mükellefiyetler listesi, taşınmazın satış bedelinin paylaştırılması aşamasında, paylaştırma biçimini gösteren bir sıra cetveli olarak işlev görür.

Özetle, mükellefiyetler listesinin özellikleri şunlardır:

• Artırma şartnamesinin bir parçasıdır,
• Tapu sicili hükmündedir,
• Sıra cetveli hükmündedir.

Kıymet Takdirinin Yapılması

Mükellefiyetler listesinin kesinleşmesinin ardından icra dairesi, taşınmazın kıymet takdirini yaptırır. Kıymet takdiri sırasında, taşınmaz üzerindeki mükellefiyetlerin değere etkisi de göz önünde bulundurulur. Eğer daha önce yapılan kıymet takdirini etkileyen yeni mükellefiyetler ortaya çıkarsa, icra dairesi yeniden kıymet takdiri yaptırır (İİK m. 128/2).

Hazırlanan kıymet takdir raporu, borçluya, haciz koyduran alacaklılara ve ipotekli alacaklılara tebliğ edilir (İİK m. 128/2). Tebliğ edilen ilgililer, raporun kendilerine ulaşmasından itibaren 7 gün içinde icra dairesinin bulunduğu yerdeki icra mahkemesine şikâyette bulunabilir. Eğer şikâyet tarihinden itibaren 7 gün içinde gerekli masraf ve bilirkişi ücretleri mahkeme veznesine yatırılırsa, yeni bir bilirkişi incelemesi yapılabilir. Aksi hâlde, ek bir işlem yapılmaksızın şikâyet kesin olarak reddedilir (İİK m. 128a/1).

Eğer şikâyet yetkisiz bir icra mahkemesine yapılırsa, mahkeme evrak üzerinden inceleme yaparak en geç 10 gün içinde yetkisizlik kararı verir ve dosyayı, masrafları gider avansından karşılamak suretiyle, yetkili icra mahkemesine gönderir (İİK m. 128a/4).

Kıymet takdirine karşı yapılan şikâyet üzerine icra mahkemesinin verdiği kararlar kesindir (İİK m. 128a/5). Eğer kıymet takdir raporuna karşı süresi içinde şikâyet edilmezse, şikâyet yapılsa bile bilirkişi masrafları süresinde yatırılmazsa ya da şikâyet esastan reddedilirse, rapor kesinleşmiş sayılır.

Kesinleşen kıymet takdirinin yapıldığı tarihten itibaren 2 yıl geçmedikçe yeniden kıymet takdiri talep edilemez. Ancak, doğal afetler, imar durumundaki önemli değişiklikler gibi istisnai durumlarda yeniden kıymet takdiri yapılabilir (İİK m. 128a/2).

Av. Ahmet EKİN & Stj. Av. Şevval Asude DOĞAN