Taşınmaz Yükü Nedir?
Taşınmaz yükü, bir taşınmazın malikini yalnız o taşınmazla sorumlu olmak üzere, başka bir kimseye bir şey vermek veya yapmakla yükümlü kılan sınırlı ayni haktır (TMK m. 839). Taşınmaz yükü malike başkasına verme ya da yapma borcu yükleyen bir sınırlı ayni haktır. Örneğin bir çiftçi tarlasında yetiştirdiği meyve ve sebzeleri bir konserve fabrikasına satmayı taahhüt ederek taşınmazını güvence olarak gösterir ve bu taahhüt, taşınmazın tapu kütüğündeki sayfasına tescil edilirse bir taşınmaz yükü kurulmuş olur. Taşınmaz yükünün konusu, kural olarak başkasına ait taşınmazlardır. Ancak öğretide malikin kendi taşınmazı üzerinde, kendi yararına taşınmaz yükü kurabileceği kabul edilmektedir. Yine paylı mülkiyet payları ile tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilmiş bağımsız ve sürekli nitelik taşıyan irtifak hakları üzerinde de taşınmaz yükü kurulabilir.
Taşınmaz yükünde, yük altındaki taşınmaz maliki, taşınmazın niteliği ile doğrudan bağlantılı bir “verme” veya “yapma” borcu altındadır. Yapmama borçları taşınmaz yükünün konusunu oluşturamaz. Hak sahibi olarak bir başka taşınmazın maliki de gösterilebilir (TMK m. 839/1). Taşınmaz yükü bir diğer taşınmaz yararına kurulmuşsa taşınmaz yükünün konusu ancak yüklü taşınmazın ekonomik niteliğinden doğan veya yararlanan taşınmazın ekonomik gereksinimlerini karşılayan bir edim olabilir (TMK m. 839/2). Yüklü taşınmazın maliki değiştiği takdirde, yeni malik kendiliğinden taşınmaz yükünün konusunu oluşturan edimleri ifa ile yükümlü olur (TMK m. 849). Bu açıdan taşınmaz yükü bir eşyaya bağlı borç ilişkisi niteliğini taşır.
Taşınmaz Yükünün Kurulması
Taşınmaz yükünün kurulması için tapu kütüğüne tescil zorunludur (TMK m. s40/1). Tescilin geçerli bir hukuksal nedene dayanması gerekir. Geçerli hukuksal neden taşınmaz yükü kurma sözleşmesi ya da ölüme bağlı bir tasarruf olabilir. Yasanın alacaklıya yalnızca taşınmaz yükünün kurulmasını isteme yetkisini tanıdığı durumlarda taşınmaz yükü ancak tescille doğar (TMK m. 841/2). Ancak aksine hüküm yoksa kamu hukukuna ilişkin taşınmaz yükünün tapu kütüğüne tescili gerekli değildir (TMK m. 841/1). Tescilde, taşınmaz yükünün değeri olarak Türk parası veya yabancı para ile belirlenmiş bir miktar gösterilir. Dönemsel edimlerde sicilde gösterilecek miktar, aksi kararlaştırılmış değilse yıllık edimlerin yirmi katıdır (TMK m. 840/2). Aksine bir hüküm yoksa taşınmaz yükünün kazanılmasında ve tescilinde taşınmaz mülkiyetine ilişkin hükümler uygulanır (TMK m. 840/3). Bir para alacağını güvence altına almak amacıyla kurulan taşınmaz yükü hakkında irat senedine ilişkin hükümler uygulanır (TMK m. 842).
Taşınmaz Yükünün Hükümleri
Taşınmaz yükü kurulunca taşınmaz maliki taahhüt ettiği edimi yerine getirmezse onun sorumluluğu “yük altındaki taşınmazın değeriyle” sınırlıdır (TMK m. 839); alacaklı taşınmaz malikinin başka bir mal varlığı değerine kural olarak başvuramaz.
Taşınmaz yükü, yükümlü karşısında alacaklıya hiçbir kişisel alacak hakkı sağlamaz; yalnızca alacağını yüklü taşınmazın değerinden elde etme yetkisi verir (TMK m. 848/1). Her edim, muaccel olmasından başlayarak üç yıl sonra kişisel borca dönüşür ve taşınmaz bu borcun güvencesi olmaktan çıkar (TMK m. 848/2).
Taşınmaz maliki değişirse yeni malik, başka bir işleme gerek bulunmaksızın taşınmaz yükünün yükümlüsü olur (TMK m. 849/1). Yüklü taşınmazın bölünmesinin taşınmaz yüküne etkisi hakkında irat senedine ilişkin hükümler uygulanır (TMK m. 849/2). Taşınmaz yükü zamanaşımına tâbi değildir (TMY m. 847/1). Yani taşınmaz yükü ile güvence altına alınmış alacaklar kural olarak zamanaşımına uğramaz. Ancak muaccel olan edimler, borçlunun kişisel borcu hâline geldiği tarihten başlayarak zamanaşımına tâbi olur (TMY m. 847/2).
Taşınmaz Yükünün Sona Ermesi
Taşınmaz yükü tescilin terkini veya yüklü taşınmazın tamamen yok olmasıyla sona erer (TMK m. 843/1). Yine taşınmaz yararına kurulmuş taşınmaz yükünde yararlanan (hâkim) taşınmazın tamamen yok olması ya da münhasıran belirli bir kişi yararına kurulmuş taşınmaz yükünde hak sahibinin ölmesi, üstlenilen edimin imkânsızlaşması, kararlaştırılmış olan sürenin dolması gibi durumlarda taşınmaz yükü sona erer. Taşınmaz yükü sona erince yüklü taşınmaz maliki, hak sahibinden terkini isteyebilir (TMK m. 843/2).
Yükten Kurtarma
Yükten kurtarma, taşınmazın sermaye değerinin yük alacaklısına verilerek taşınmaz üzerinden yükün tamamen kaldırılmasıdır. Yükten kurtarma, taşınmaz yükünün değeri olarak tapu kütüğünde gösterilen miktar üzerinden gerçekleştirilir. Ancak gerçek değerinin daha düşük olduğu ispat edilebilir (TMK m. 846).
Alacaklının Yetkisi
Alacaklı, sözleşmeyle yetkili kılınmış olduğu takdirde malikten taşınmazın yükten kurtarılmasını isteyebilir. Yine alacaklı, yüklü taşınmazın alacaklının haklarını önemli ölçüde tehlikeye düşürecek şekilde bölünmüş olması; malikin, yüklü taşınmazın değerini düşürmesi veya yerine başka bir güvence göstermemesi ya da malikin, birbiri ardına üç yılın edimlerini yerine getirmemesi durumlarında da malikten taşınmazın yükten kurtarılmasını isteyebilir (TMK m. 844).
Yükümlünün (Taşınmaz Malikinin) Yetkisi
Yükümlü, sözleşmeyle yetkili kılınmış olduğu takdirde taşınmazın yükten kurtarılmasını isteyebilir. Yine yükümlü, alacaklının taşınmaz yükünü kuran sözleşmeye uymaması ya da satın alınmamak kaydıyla veya otuz yıldan fazla bir süre için kurulmuş olsa bile yükün kurulmasının üzerinden otuz yılın geçmiş olması durumunda taşınmazın yükten kurtarılmasını isteyebilir (TMK m. 845/1). Otuz yıl geçtikten sonra yükümlünün satın alma yetkisini kullanabilmesi, alacaklıya bunu bir yıl önceden bildirmesine bağlıdır (TMK m. 845/2).
Av. Ahmet EKİN & Stj. Av. Mehmet DUDAKLI
