Taşınmaz Mülkiyetinin Kazanılması

Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, hukuk sistemimizde çeşitli yollarla gerçekleşebilir. Bu yollar genel olarak aslen kazanma ve devren kazanma olarak ikiye ayrılmaktadır.

Her iki yöntemde de taşınmaz mülkiyetinin bir kişiden diğerine geçmesi, belirli hukuki işlemlerin gerçekleştirilmesiyle mümkün olur.

Aslen Kazanma ve Devren Kazanma

Aslen kazanma, bir taşınmaz mülkiyetinin, bir başkasının mülkiyetine dayanmaksızın ve ondan bağımsız olarak kazanılmasıdır. Bu tür kazanım, özellikle yeni bir mülkiyet hakkının doğduğu durumlarda söz konusu olur.

Devren kazanma ise mevcut bir mülkiyet hakkının, önceki malikinden yeni malike devredilmesiyle gerçekleşir. Bu durum, örneğin bir taşınmazın satışı ya da miras yoluyla intikali gibi hallerde ortaya çıkar.

Taşınmaz Mülkiyetinin Tescille Kazanılması

Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, genel olarak tapu siciline tescil ile gerçekleşir. Tescil, taşınmazın mülkiyetinin kime ait olduğunu resmî olarak belirleyen bir işlem olup, hukuki geçerliliği için belirli koşulların sağlanması gerekir.

Tescille kazanma durumunda, mülkiyet hakkının kazanılabilmesi için “kazanma nedeni” ve “tescil istemi” olmak üzere iki temel koşulun varlığı aranır. Kazanma nedeni, mülkiyetin hangi hukuki sebebe dayanarak kazanıldığını ifade ederken, tescil istemi bu sebebe dayanarak yapılan resmî başvurudur.

Resmi Şekil ve Taşınmaz Mülkiyetinin Devri

Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olabilmesi için resmî şekilde düzenlenmiş olmaları şarttır.

Bu tür sözleşmeler, tapu sicil müdürlüğü veya noterler tarafından resmî şekilde düzenlenir. Ancak bazı durumlarda, taşınmaz mülkiyetinin devrini borç altına sokan sözleşmelerin resmî şekle tabi olması gerekmez. Örneğin, belirli miras hükümleri altında taşınmazın intikali bu tür istisnalar arasında yer alabilir.

Şekle Aykırılık ve Hukuki Sonuçları

Hukuk öğretisi ve uygulamada genel kabul gören görüşe göre, yasanın öngördüğü şekil şartlarına uymayan sözleşmeler kesin hükümsüz olarak değerlendirilir. Ancak bu tür bir sözleşme şekil eksikliğine rağmen ifa edilmişse ve taşınmaz alacaklı adına tescil edilmişse, bu yolsuz bir tescil olarak kabul edilir.

Yolsuz tescil, tescilin hukuka aykırı veya yanlış bir şekilde yapılması anlamına gelir ve malikin bu tescilin düzeltilmesini dava etme hakkı vardır.

İnançlı İşlemler ve Nam-ı Müstear

İnançlı işlem, güvenen kişi ile güvenilen kişi arasında kurulan ve belirli koşulların gerçekleşmesi durumunda güvenilen kişiye devredilen eşyanın ya da hakkın geri verilmesi yükümlülüğünü içeren bir sözleşmedir. Bu işlem, bir inanç sözleşmesi ve devir işleminden oluşur ve yazılı kanıt ile ispatlanabilir.

Nam-ı müstear ise, taşınmaz mülkiyetinin asıl alıcı gizlenerek üçüncü kişi adına tescil edilmesi işlemidir. Bu durum, dolaylı temsil ya da inançlı temlik yoluyla gerçekleşebilir.

Tapusuz Taşınmazlar ve Mülkiyeti Devir Borcu

Tapuya kayıtlı olmayan taşınmazlar için de mülkiyeti devir borcu doğuran bir sözleşme yapılabilir. Ancak bu tür sözleşmelerin geçerli olabilmesi için resmî şekle uygun olarak düzenlenmesi gerekir.

Resmî şekle uyulmayan sözleşmeler, hukuken geçersiz sayılır ve bu durum taşınmazın mülkiyetinin geçerli bir şekilde devredilememesiyle sonuçlanabilir.

Taşınmaz Satış Vaadi ve Tapu Siciline Şerh

Taşınmaz satış vaadi, taraflara satım sözleşmesinin resmi şekle uygun olarak yapılmasını isteme hakkı veren bir sözleşmedir. Bu sözleşmenin geçerli olabilmesi için resmî şekilde yapılması zorunludur. Satış vaadinden doğan borçların yerine getirilmesi durumunda, resmî senetle satım sözleşmesi yapılır ve ardından taşınmazın mülkiyeti alıcı adına tescil edilir.

Noterler tarafından düzenlenen taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, taraflardan birinin talebi üzerine tapu siciline şerh verilebilir ve bu şerh, ek bir şerh anlaşması yapılmasını gerektirmez.

Tescilsiz Kazanma Durumları

Bazı durumlarda taşınmaz mülkiyeti, yasal nedenlere dayanarak tescilden önce de kazanılabilir. Ancak, bu gibi durumlarda bile tescil işlemi önemini korur, çünkü tescil, mülkiyetin resmî olarak açıklanması işlevine sahiptir.

Türk Medeni Kanunu’nun 705/2. maddesi, taşınmaz mülkiyetinin tescilden önce kazanılabileceği durumları düzenlemektedir. Örneğin, miras yoluyla taşınmazın mülkiyeti, miras bırakanın ölümü ile birlikte kendiliğinden mirasçılara geçer.

İşgal ve Kamulaştırma

İşgal, maliki olmayan bir taşınmaz üzerinde malik olma iradesiyle zilyetlik kurulmasıdır. Bu yolla taşınmaz mülkiyetinin kazanılabilmesi için taşınmazın üzerinde başka bir mülkiyet hakkı bulunmamalıdır.

İşgal, hukuki bir eylem olup, işgal ile arazinin mülkiyeti tescilden önce aslen kazanılmış olur. Kamulaştırma ise, kamu yararı amacıyla devlet veya diğer kamu tüzel kişiliklerinin özel mülkiyete tabi bir taşınmazın mülkiyetini kazanmasını sağlayan bir idari işlemdir. Kamulaştırma, mülkiyetin devrinde asli bir kazanma yolu olarak kabul edilir.

Cebri İcra ve Mahkeme Kararıyla Mülkiyetin Kazanılması

Cebri icra yoluyla taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, haczedilmiş veya rehnedilmiş taşınmazların paraya çevrilmesi sonucu alıcının mülkiyeti tescilden önce kazanması ile mümkündür.

Benzer şekilde, bir taşınmazın mülkiyetini devretmekle yükümlü olan kişi, bu yükümlülüğünü yerine getirmekten kaçındığında, hak sahibi mahkemeden mülkiyetin hükmen geçirilmesini talep edebilir.

Zamanaşımı ile Mülkiyet Kazanımı

Taşınmaz mülkiyetinin zamanaşımı yoluyla kazanılması, ayni hakların kazanılmasına ilişkin özel bir durumdur. Bu süreç, olağan zamanaşımı ve olağanüstü zamanaşımı olarak ikiye ayrılır.

Olağan zamanaşımı, tapu siciline dayanan bir zamanaşımıdır ve belirli koşullar altında taşınmaz mülkiyetinin bu yolla kazanılmasına olanak tanır.

Olağanüstü zamanaşımı ise, tapu siciline dayanmaksızın taşınmaz mülkiyetinin kazanılması anlamına gelir ve genellikle kadastro işlemleri tamamlanmış alanlarda uygulanır. Her iki durumda da, belirli hukuki süreçlerin ve zamanaşımı sürelerinin eksiksiz bir şekilde yerine getirilmesi gerekir.

Sonuç

Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, oldukça karmaşık ve çeşitli hukuki süreçleri içeren bir alandır. Hem tescil hem de tescilsiz kazanım yolları, hukukun çeşitli dallarını ve ayrıntılı düzenlemeleri kapsar.

Taşınmaz mülkiyetinin geçerli bir şekilde kazanılabilmesi için tüm yasal şartların dikkatlice yerine getirilmesi ve gerekli hukuki süreçlerin tamamlanması büyük önem taşır.

Av. Ahmet EKİN & Stj. Av. Kübra DEMİR