Taşınmaz Mülkiyeti

Medeni Kanun, taşınmaz olarak nitelendirilecek varlıkları üçe ayırmıştır. Bunlar, arazi, tapu kütüğünde ayrı sayfaya kayıt edilen bağımsız ve sürekli haklar ile kat mülkiyetine tâbi bağımsız bölümlerdir.

Taşınmaz Mülkiyetinin Kazanılması

Taşınmaz mülkiyeti, tescil ve tescilsiz kazanma şeklinde ikiye ayrılmaktadır.

Taşınmaz Mülkiyetinin Tescil ile Kazanılması

Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, kural olarak tescilin yapılmasına bağlıdır.

Taşınmaz Mülkiyetinin Tescilsiz Kazanılması

Ana kural tescil olmakla birlikte taşınmaz mülkiyetinin tescilden önce kazanıldığı hâller de vardır.

• İşgal: Tapu kütüğüne kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetinin işgal yoluyla kazanılması, ancak kaydının malikin istemiyle terkin edilmiş (resmi defterlerde ya da tapu kütüğünde bulunan şerhlerin çizilmesi işlemine verilen isimdir) olmasına bağlıdır. Tapuya kayıtlı olmayan taşınmazlar üzerinde işgal yolu ile mülkiyet kazanılamaz (MK m. 707). Tapuya kaydı gerekmekle birlikte henüz kaydedilmemiş olan taşınmazların bu yolla kazanılması mümkün değildir. Zira bu tür taşınmazlar için olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı kuralları geçerlidir. Bu durumda, burada kastedilen arazi devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan ve tapulamaya tâbi olmayan sahipsiz arazidir. İşgal yolu ile mülkiyetin kazanılabilmesi için zilyetlikte geçmesi gereken herhangi bir süre söz konusu değildir.
• Miras: Miras hukukunda mirasçılar miras bırakanın tüm malvarlığı değerlerine, başkaca herhangi bir işleme (teslim/tescil/temlik) gerek kalmaksızın bir kül (bütün) halinde malik olurlar. Bu bağlamda değerlendirildiğinde terekede yer alan taşınmazlar için de tescilden önce bir hak kazanımı söz konusu olur.
• Kamulaştırma (İstimlâk): Kamulaştırmaya ilişkin idarî prosedür tamamlandığı anda mülkiyet tescilden önce kamulaştırmayı yapan kamu kuruluşunun mülkiyetine geçer. Yetkili idare, herhangi bir bedel tespitine gitmeden doğrudan doğruya asliye hukuk mahkemesine açacağı dava ile hem bedelin tespitini hem de taşınmazın kendi adına tescilini talep etmektedir. Burada mahkeme karar verdiği an, taşınmazın mülkiyeti yetkili idareye geçmiş oluyor. Taşınmazı kamulaştırılan kişinin kendisi bedel belirlenmeden tescil talebinde bulunur ise bu durum tescilsiz değil tescille kazanma olarak nitelendirilir.
• Cebrî İcra: Borçlu aleyhine yapılan icra takibi sonucunda, haczedilen taşınmaz açık artırma yoluyla paraya çevrilir. İİK hükümlerine göre yapılan bu paraya çevirme işleminde satım işlemi gerçekleştiği anda alıcı haciz konusu taşınmazın mülkiyetini kazanır. İstisnaen de olsa, taşınmazın pazarlık usulü ile satılmasına karar verilirse bu durum tescilsiz kazanma hâli olarak nitelendirilemez.
• Mahkeme İlâmı: Mülkiyeti nakleden bir sözleşmeden sonra tescil talebinde bulunma yetkisi malike aittir. Malikin bundan kaçınması halinde, taşınmazın mülkiyeti kendisine taahhüt edilen kişi, kendi adına tescil için dâva açar. Tescile zorlama dâvası olarak nitelendirilen bu dâvanın sonucunda hâkimin verdiği karar malikin tescil talebi yerine geçer.

Eşya Hukuku; oldukça kapsamlı bir konu olup mülkiyet hakkınıza ilişkin herhangi bir hukuki destek talebinde bulunmanız halinde Ekin Hukuk Bürosu ile iletişim kurarak uzman ve tecrübeli avukatlarımızla görüşme gerçekleştirebilirsiniz.

Av. Ahmet EKİN & Şevval Asude DOĞAN