Taşınmaz Malikinin Sorumluluğu ve Taşınmaz Mülkiyetinin Kısıtlamaları

Taşınmaz malikinin sorumluluğu ve taşınmaz mülkiyetinin kısıtlamalarını ayrı ayrı değerlendirmek gerekirse;

Taşınmaz Malikinin Sorumluluğu

Bir taşınmaz malikinin mülkiyet hakkını bu hakkın yasal kısıtlamalarına aykırı kullanması sonucunda zarar gören veya zarar tehlikesi ile karşılaşan kimse, durumun eski hâline getirilmesini, tehlikenin ve uğradığı zararın giderilmesini dava edebilir.

Hâkim, yerel âdete uygun ve kaçınılmaz taşkınlıklardan doğan zararların uygun bir bedelle denkleştirilmesine karar verebilir (MK m. 730).

Taşınmaz malikinin sorumluluğu kurtuluş kanıtı getirilemeyen bir kusursuz sorumluluk hâlidir.

Taşınmazın taşkın kullanılması nedeniyle ortaya çıkan zararlarda söz konusu olur.

Örneğin, komşunuz bir mermer atölyesi işletiyor. Burada oluşan tozlar sürekli olarak sizin pencerenizin kirlenmesine neden oluyor. Normal şartlarda ayda iki kez cam temizlemenize rağmen bu nedenle haftada iki kez cam temizlemeniz gerekiyor. Bu durum nedeniyle ortaya çıkan zararınızı MK m. 730 uyarınca komşunuz tazmin eder. Bu sorumluluk mülkiyet ilişkisine bağlanmıştır. Bu bağlamda taşınmazın kiralanması ve kiracının taşınmazı taşkın kullanması nedeniyle ortaya çıkan zararlardan yine malik sorumludur ancak ödediği bu tazminatı kiracıya rücu eder. Burada sorumluluk için taşınmazların sınır komşusu olmasına gerek yoktur.

Örneğin, sizin eviniz ile komşunuzun mermer atölyesi sınır komşusu değil ve arada başka bir taşınmaz var. Bu durumda da eğer tozlar size zarar veriyor ise doğan zararınızı komşunuz tazmin eder.

Taşınmaz Mülkiyetinin Kısıtlamaları

Taşınmaz mülkiyetinin kanundan doğan kısıtlamaları, tapu siciline tescil edilmeksizin etkili olur. Kanunu bilmemek mazeret sayılmaz ilkesinin genel bir sonucudur bu durum.

Kamu yararı için konulan kamu hukuku kısıtlamalarının taraflarca anlaşarak ortadan kaldırılması mümkün olmadığı hâlde özel hukuktan doğan kısıtlamalar üzerinde anlaşmak suretiyle tasarrufta bulunulabilir. Bu kısıtlamaların ortadan kaldırılması veya değiştirilmesi, buna ilişkin resmî sözleşmenin düzenlenmesine ve tapu kütüğüne şerh verilmesine bağlıdır (MK m. 731).

Taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkının hukukî işlemle kısıtlanması sözleşmeden doğan alım, geri alım ve ön alım haklarıdır.

Kanundan doğan kısıtlamalar ise:

• Herkes, taşınmaz mülkiyetinden doğan yetkileri kullanırken ve özellikle işletme faaliyetinin sürdürürken, komşularını olumsuz yönde etkileyecek taşkınlıktan kaçınmakla yükümlüdür.

Özellikle taşınmazın durumuna, niteliğine ve yerel âdete göre komşular arasında hoş görülebilecek dereceyi aşan duman, buğu, kurum, toz, koku çıkartarak, gürültü veya sarsıntı yaparak rahatsızlık vermek yasaktır.

Yerel âdete uygun ve kaçınılmaz taşkınlıklardan doğan denkleştirmeye ilişkin haklar saklıdır (MK m.737).

• Kazı ve yapı yaparken komşu taşınmaza zarar verilemez.
• Zorunlu mecra, zorunlu geçit, zorunlu su komşular yararına getirilmiş yararlanma kısıtlamalarının diğer örnekleridir. Ayrıca, ağaç dal ve köklerinin taşmasına katlanma, doğal olarak akan suların akış tarzına katlanma, komşuluk hukukunun gerektirdiği giderlere katlanma da komşuluk hukukundan kaynaklanan yükümlülüklerdir.
• Herkese veya belirli kişilere taşınmaza girme yetkisi veren ve söz konusu taşınmaz malikine de bu duruma katlanma yükümlülüğü yükleyen kısıtlamalar da kamu yararından doğan kısıtlamalardır. Bunlara örnek olarak, orman ve meraya girme hakkı, sürüklenen şeyler ile benzerlerinin alınması hakkı ve zorunluluk hâlini verebiliriz.

Eşya Hukuku; oldukça kapsamlı bir konu olup mülkiyet hakkınıza ilişkin herhangi bir hukuki destek talebinde bulunmanız halinde Ekin Hukuk Bürosu ile iletişim kurarak uzman ve tecrübeli avukatlarımızla görüşme gerçekleştirebilirsiniz.

Av. Ahmet EKİN & Şevval Asude DOĞAN