Tadilat Nedeniyle Kiracının Tahliyesi Davası Nedir?

Tadilat sebebiyle tahliye, Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesinde düzenlenmiştir. Bu hükme göre, mal sahibi, kiracısını kiralanan taşınmazın yeniden inşası, temel onarımı, genişletilmesi veya değiştirilmesi gibi nedenlerle tahliye edebilir.

Tadilat sebebiyle tahliye davasında, mal sahibinin şu koşulları sağlaması gerekmektedir:

• Kiralanmış taşınmazın yeniden inşası, temel onarımı, genişletilmesi veya değiştirilmesi gerekmelidir.
• Tadilatın gerekliliği kanıtlanmalıdır.
• Tadilatın kiralanmış taşınmazın kullanımını imkansız hale getirmesi gerekmektedir.

Mahkeme, öncelikle tadilatın gerekliliğini inceleyecek ve eğer gereklilik kanıtlanırsa, tadilatın kiralanmış taşınmazın kullanımını engelleyip engellemediğini değerlendirecektir. Tadilatın kiralanmış taşınmazın kullanımını imkansız hale getirmesi durumunda, mahkeme kiracının tahliyesine karar verecektir.

Tadilat Nedeniyle Tahliye Davasının Şartları Nelerdir?

Tadilat nedeniyle kiracının tahliyesi, yalnızca kanunda ve içtihatlarda belirtilen şartlar doğrultusunda gerçekleştirilebilir. Bu şartlar arasında, tadilatın esaslı olması, tadilat sırasında kiralananın kullanımının imkansız olması, tasdikli projenin ibraz edilmesi ve davanın süresinde açılmış olması gerekmektedir.

Tadilatın Esaslı Olması

Tadilatın esaslı olması, tahliye davasının sonuca ulaşabilmesi için hayati öneme sahiptir. Bu, hukukun temel ilkelerinden olan dürüstlük kuralının ilgili maddeye yansımasıdır. Örneğin, tadilatın esaslı olmamasına rağmen ve geçici tahliye ile sorun çözülebilecekken kiracının tahliyesinin talep edilmesi, iyi niyet kurallarına uymaz ve mahkeme tarafından reddedilebilir.

Mahkeme, iddianın samimiyetini değerlendirebilmek için tadilatın esaslı olup olmadığını, geçici tahliye ile sorunun çözülüp çözülemeyeceğini ve tadilat sırasında kiralananda bulunmanın teknik açıdan mümkün olup olmadığını belirlemelidir.

Tadilat Sırasında Kiralananın Kullanımının İmkansız Hale Gelmesi 

Tadilat sırasında kiralananın kullanımının imkansız hale gelmesi, tadilat sebebiyle tahliye talep edilen davaların temel bir özelliğidir. Tahliye istenen taşınmazın tadilat sürecinde kullanılabilir durumda olmaması gerekmektedir. Sorunun geçici tahliye ile çözülememesi ve kiralananın gerçekten boşaltılması gerekmektedir. Bir Yargıtay kararında, kiralananın tadilat nedeniyle kullanılamaz hale geldiği durumda mahkemenin geçici tahliyeye karar vermesi durumunda, bu kararın bozulabileceği belirtilmiştir.

Tasdikli mimari projenin sunulması: esaslı tadilat nedeniyle tahliye kararı alınabilmesi için bir diğer önemli koşuldur. Bu projenin belediye tarafından onaylanmış olması ve pratikte uygulanabilir olması gerekmektedir. Mahkeme sürecinde yapılacak keşiflerle, projenin gereksinimleri karşılayıp karşılamadığı ve uygulanabilirliği değerlendirilecektir. Eğer onaylı mimari proje uygun bulunur ve kiralananın o dönemde kullanımı imkansız hale gelmişse, kiracının tahliyesine karar verilebilir.

Tadilat Nedeniyle Tahliye Davasında Süreler Nasıldır?

Tahliye davası, kiraya verenin kiracının kiraladığı taşınmazı boşaltmasını talep ettiği bir hukuki süreçtir. Tahliye davalarında zamanaşımı süresi, kira sözleşmesinin niteliğine göre değişiklik göstermektedir.

Belirli süreli kira sözleşmelerinde, kira süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılması gerekmektedir. Örneğin, 1 yıllık bir kira sözleşmesi için, sözleşmenin bitiş tarihinden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılmalıdır.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiraya verenin kiracıya 3 ay önceden yazılı bildirimde bulunması gerekmektedir. Bu bildirimden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılması gerekir. Örneğin, kiraya veren 15 Ocak 2024 tarihinde kiracısına 3 ay önceden yazılı bildirimde bulunmuştur. Bu durumda, kiraya verenin 15 Nisan 2024 tarihine kadar tahliye davası açması gerekmektedir.

Tahliye davasında zamanaşımı süresi, hak düşürücü bir süredir. Bu süre içinde dava açılmazsa, dava hakkı kaybedilir. Dava açma süresi, kira sözleşmesinin sona erdiği veya kiraya verenin bildirimde bulunduğu tarihten itibaren başlar. 15 günlük hak düşürücü süre hesaplamaya dahil edilmez. Dava açma süresinin son günü, hafta sonu veya resmi tatil gününe rastlarsa, takip eden ilk iş günü son gün olarak kabul edilir.

Tadilat Nedeniyle Tahliye Davasında İhtarname Şartı Var Mıdır?

Belirsiz süreli kira sözleşmeleri için, sonu belli olmayan sözleşme dava açma süreci, 6 aylık dönemler halinde düşünülür. Bu durumda, kiracıya üç ay önceden yazılı olarak talep edilmiş olan tahliye gereksinimi bildirilmeli ve altıncı ayın sonunda dava açılmalıdır. Altı aylık dönemin başlangıcı, kira sözleşmesinin başlangıç tarihi olarak kabul edilir.

Eğer taraflar arasında fesih ihbarı şartı belirlenmişse, belirtilen süre içinde dava açılmalıdır. Örneğin, kiracıya tahliye için kira dönemi sonu öncesinde iki ay önceden fesih için bildirimde bulunma şartı konulmuşsa, fesih bildirimi yapılmadığı takdirde, bu nedenle dava açılan durumlarda dava reddedilebilir. Bu durumda kira sözleşmesi, kira bedeli dışında aynı şartlarla bir yıl daha uzamış olur.

Görevli ve Yetkili Mahkeme Neresidir?

Tadilat sebebiyle tahliye davasında yetkili mahkeme, sulh hukuk mahkemesidir. Bu tür davaların açılması gereken mahkeme ise, kiralanan konutun bulunduğu yer mahkemesidir. Dolayısıyla, davanın doğru görevli ve yetkili mahkemede açılması önemlidir.

Av. Ahmet EKİN & Stj. Av. Kübra DEMİR