Satış Sözleşmesi Türleri Nelerdir?

Satış sözleşmesi, TBK m. 207 uyarınca satıcının satılanın zilyetlik ve mülkiyetini alıcıya devretme, alıcının ise buna karşılık bir bedel ödeme borcunu üstlendiği; tam iki tarafa borç yükleyen sözleşme türüdür.

Satış sözleşmesinin konusunu para karşılığında devri mümkün ve iktisadi değeri olan bütün eşyalar, haklar ya da diğer hukuki varlıklar oluşturabilir.

Diğer bir deyişle iktisadi değere sahip ve mübadele konusu yapılabilecek her türlü şey satış sözleşmesinin kapsamına dâhil edilebilecektir.

Satış Sözleşmesinin Türleri

Satış sözleşmeleri, “satış sözleşmesinin konusunun oluşturan mal yönünden” ve “satış sözleşmesinin koşulları bakımından” olmak üzere ikiye ayrılmaktadır.

Satış sözleşmesinin konusunun oluşturan mal yönünden “taşınır satışı” ve “taşınmaz satışı” olarak ayrılmaktadır.

Satış sözleşmesinin koşulları bakımından ise:

• Örnek (Numune) üzerine satış,
• Beğenme koşuluyla satış,
• Kapıdan satışlar
• Taksitle satış,
• Ön ödemeli taksitle satış,
• Kampanyalı satış,
• Mesafeli satışlar,
• Art arda teslimli satış,
• Artırma (Müzayede) ile satış.

Taşınır Satış Sözleşmesi

Bir yerden başka bir yere özüne zarar gelmeden taşınabilen maddi şeylerin tamamı taşınır satışıdır.

Üzerlerinde insanların egemenlik kurabildikleri elektrik enerjisi, su, havagazı, atom enerjisi gibi doğal güçler de taşınır satışına konu olabilir.

Alacak hakları, ortaklık hakkı ve eser üzerindeki telif hakkı gibi hakların konusu da taşınır satışına ilişkin kurallar uygulanır.

Bütünleyici parça olsa bile taşınmaz niteliğindeki bir eşyadan ayrılarak bağımsızlık kazanan ve taşınır haline dönüşen eşyaya da taşınır satımına ilişkin kurallar uygulanır.

Geçici olarak bir arsa üzerine yapılan baraka ve kulübe gibi şeyler sürekli dikilmediği için taşınır sayılır.

Taşınmaz bir yapının yıkılması sonucu elde edilecek enkaz da taşınır satımı esaslarına tabidir.

TBK m. 209 uyarınca taşınır satışı, Türk Medenî Kanunu uyarınca taşınmaz sayılanlar dışında kalan ve diğer kanunlarda taşınır olarak belirtilen şeylerin satışıdır.

Ürünler, bir yapının yıkıntıları ve taş ocağından çıkarılacak taşlar gibi, taşınmazdan ayrıldıktan sonra mülkiyeti devredilecek bütünleyici parçaların satılması da taşınır satışıdır.

Taşınmaz Satışı Sözleşmesi

TBK m. 246 uyarınca taşınır satışına ilişkin kurallar, kıyas yoluyla taşınmaz satışında da uygulanmaktadır.

Kanun koyucu taşınmaz satışına ilişkin düzenleme yaparken taşınır satışına ilişkin farklılık gösteren konuları düzenlemiş,  diğer konularda taşınır satışına ilişkin düzenlemelerin uygulanacağını hükme bağlamıştır.

Alıcının tüketici olması, satıcının mesleki amaçlarla tüketiciye mal sunan bir kişi olması durumunda taşınmaz satışına 6502 sayılı TKHK hükümleri de uygulanabilir.

Taşınmaz satışının konusunu, niteliği gereği yerinde sabit (bir yerden bir yere taşınamayan) arazi,  ev, arsa, dükkân gibi şeyler ile kat mülkiyeti kütüğüne tabi bağımsız bölümler ve tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar oluşturur.

Madenler özel olarak tutulan maden siciline kayıtlandığından taşınmaz sayılmazlar.

KMK m. 13 gereği kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilen bağımsız bölümler taşınmaz niteliği kazanırlar.

İİK m. 23/son fıkrası gereği, gemi siciline kayıtlı gemiler bu yasa bakımından taşınmaz sayıldığı halde TMK ve TBK bakımından taşınmaz sayılmazlar.

Maden ve petrol üzerinde kişilerin sahip olacakları işletme ruhsat ve imtiyazlarını satmaları Maden ve petrol kanunundaki özel hükümler dışında taşınmaz satışı hükümlerine tabidir.

Arazi, tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar, kat mülkiyeti kütüğünde kayıtlı bağımsız bölümler taşınmazdır.

Tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar, sürekli ve bağımsız irtifak haklarıdır. Bir irtifak hakkı, bağımsız ve sürekli ise bir taşınmaz gibi tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilir ve taşınmaz hükümlerine tabi olur. İntifa hakkı devredilemez. Ancak üst hakkı, kaynak hakkı gibi haklar devri kabil haklardandır. Yani bağımsızdırlar. Sürekli olmaları ise 30 yıl veya daha uzun süre için kurulmuş olmaları anlamına gelir.

Kat mülkiyeti kütüğünde kayıtlı bağımsız bölümler, üst arza tabidir, superficies solo cedit ilkesinin istisnasıdır. Arsa üzerindeki binalarda, her bağımsız bölüm ayrı taşınmaz sayılacaktır.

Taşınmazların satışına ilişkin sözleşmenin resmi şekilde yapılmış olması gerekmektedir. Bu bir geçerlilik, sıhhat şeklidir. Bu resmi şekli tapu memuru ortaya çıkartır. Bunu tapu memurunun yapacağı, Tapu Kanunu’nun 26. Maddesinde düzenlenmiştir.

Satış sözleşmesinin objektif ve sübjektif esaslı unsurları içermesi gerekir. Yani;

• Sözleşmenin ismi,
• Sözleşmenin konusu,
• Satış bedeli.

Satış sözleşmesi temsilci aracılığıyla yapılabilir. Satış sözleşmenin yapılması şekle bağlıdır. Ancak taşınmaz satışına ilişkin olarak verilen vekaletnamenin şekle bağlı olduğuna dair bir düzenleme yoktur. Ancak noterlik kanununa göre tapuda işlem yapılmasını gerektiren sözleşme ve vekaletnameler resen düzenlenir. Doktrine göre bu bir düzen hükmüdür. Düzen hükümleriyle, genel hükümlerin değiştirilmesi söz konusu değildir. Sonuç olarak doktrine göre, taşınmaz satışı için verilecek vekaletnamenin verilmesi şekle tabi değildir. Ancak uygulamada, tapu memuru vekaletnamenin noterden verilmiş olmasını aramaktadır. Ayrıca 65 yaşın üzerindekilerin, aynı gün içinde hastaneden akli melekelerinin yerinde olduğuna dair rapor alması gerekmektedir.

Temsil yetkisi hukuki işlemler yapılması için verilirken, vekalet bir işin yapılması için verilmektedir. Vekalet sözleşmesi nedeniyle, temsil yetkisinin verildiği de olmaktadır. Ancak bu iki kavram birbirinden bağımsızdır. Genel bir vekaletname ile, taşınmaz satışı konusunda yetki verilemez. Vekil özel olarak yetkilendirilmedikçe, taşınmazı devredemez. (Borçlar Kanunu 504) Yani taşınmazın temsilci vasıtasıyla devredilebilmesi için vekile bu konuda özel bir yetki verilmiş olması gerekmektedir. Özel yetkide, devredilecek taşınmazın özel olarak belirtilmesi gerekir.

Resmi şekle uyulmamasının sonucu işlemin mutlak butlanla batıl olmasıdır. Bazen şekle aykırılık olsa dahi, dürüstlük kuralına aykırılık sebebiyle sözleşmenin yürürlükte kalmasına karar verilebilir. Taraflar borçlarını ifa etmemiş olsa bile, somut olayın şartlarına göre şekle aykırılık bertaraf edilebilir. Ancak taraflar ifada bulunmuşsa ve üzerinden bir zaman geçmişse, şekle aykırılığın iddia edilmesi dürüstlük kuralına aykırılık oluşturur.

Şekil şartlarına uyulmuş olsa dahi işlem muvazaalı ise, işlem yine geçersiz olacaktır. Bağışlamayı gizlemek amacıyla satış sözleşmesi yapılması durumunda satış sözleşmesi muvazaa sebebiyle, bağışlama sözleşmesi şekle aykırılık sebebiyle geçersiz olacaktır.

Harç bedeli düşük ödemek için, satış bedelinin resmi senette düşük gösterilmesinin yaptırımı da butlandır. Çünkü satış bedeli satış sözleşmesinin objektif esaslı unsurlarındandır ve sözleşmede doğru şekilde yer alması gerekir. Ancak Yargıtay, şufa hakkının önlenmesi için bedelin yüksek gösterilmesi halinde, işlemi geçerli kılmaya devam etmekte, ancak şufa hakkı sahibinin şufa hakkını gerçek bedel üzerinden kullanabileceğini söylemektedir.

Muvazaa taraflar arasında ancak yazılı delille ispatlanabilir. Üçüncü kişiler ise şahitle de ispatlayabilir.

Tapusuz taşınmazlar, taşınır satışı hükümlerine göre yapılır. Yani sözleşme ve zilyetliğin devri gerekecektir.

Taşınmaz satışında yarar ve hasar tescil anında alıcıya geçer.

Tescil işlemi, tasarruf işlemidir. Tescil talebini satıcı yapar. Eğer yapmazsa, borca aykırılık oluşur. Bu halde alıcı, satıcının tescile zorlanması için dava açar. Doktrinde bir görüş tescil talebinin bir usuli işlem olduğunu söyleyen bir görüş vardır. Bir diğer görüş ise, tarafların tescil işleminin yapılması için bir ayni sözleşme yapılması gerektiğini savunur. Bir başka görüş, tescil işleminin bu ayni sözleşmeyi de kapsadığını söyler.

Mülkiyet tapuda tescil sonradan yapılmak kaydıyla, işlemin yevmiye defterine kaydedildiği anda alıcıya geçer.

Taşınmaz Satışında Satıcının Ayıptan Sorumluluğuna İlişkin Özel Hükümler

Taşınmaz, sözleşmede kararlaştırılan yüzölçümüne sahip değilse, satıcı eksik kısım için alıcıya tazminat öder. Bunun aksi sözleşmede kararlaştırılabilir. Ancak taşınmazın resmi ölçümü yapılıp tapu siciline yazılmış olan yüzölçümü eksik çıkarsa satıcı bundan dolayı sorumlu olmaz. Satıcı, bu hali de ayrıca üstlenirse sorumlu olacaktır.

Bir yapının ayıplı olmasından doğan davalar, tescilin yapılmasından itibaren 5 yılın geçmesiyle zamanaşımına uğrar. Eğer satıcının ağır kusuru varsa bu süre 20 yıldır. Taşınır satışlarında ise bu süre 2 yıldır. Satıcı taşınır satışında ağır kusurlu ise süre 10 yıldır.

Binanın yapımından 21 yıl sonra olan depremde, bina ayıp nedeniyle çökerse, alıcı satıcıdan bir şey talep edemeyecektir.

Örnek (Numune) Üzerine Satış Sözleşmesi

Örnek üzerine satış TBK m. 247 uyarınca, tarafların sözleşmenin konusu olan malın alıcıya veya üçüncü bir kişiye bırakılan bir örneğe ya da tespit ettikleri bir mala uygun olması üzerinde anlaşmalarıyla yapılan satıştır.

Örneği teslim alan alıcı veya üçüncü kişi onu özenle saklamak zorundadır.

Bu tür satışta, alıcı satılan malda bulunmasını arzu ettiği nitelikleri somut bir örnekle garanti altına almak istemektedir.

Malın bir fikir edinmek üzere alıcıya bırakılması halinde, örnek üzerine satış söz konusu olmaz. Özellikle alıcıya malın dış görünüşü hakkında fikir edinmek üzere gösterilen tip örnekleri numune üzerine satış olarak değerlendirilemez.

Örnek üzerine satışta satıcı, teslim edilecek malın örnek olarak bırakılan malda bildirilen niteliklere uygun olacağını üstlenir.

Tarafların bu hususta irade beyanlarının karşılıklı ve birbirine uygun olması, sözleşmenin kurulması için yeterlidir. Sözleşmenin kurulması, teslim edilen malın örneğe uygun olmasına bağlı olmadığı için örnek üzerine satış, şarta bağlı bir satış değildir.

Örnek üzerine satışta, teslim edilen malın niteliklerinin, örnek malın niteliklerine uygun olması, özellikle renk, şekil, büyüklük, yoğunluk, kalite gibi bildirilen nitelikleri taşıması gerekir.

Teslim edilen mal niteliğe uygun ise, mal orta seviyeden aşağı olsa veya alıcının ihtiyacını gidermese bile sonuç değişmez.

Teslim edilen mal, örnek mala uymadığı takdirde, alıcı TBK m. 219 vd. hükümleri gereği ayıptan sorumluluk hükümlerine başvurabilir. Bu durumda alıcı, teslim edilen malın ayıplı olması nedeniyle sözleşmeden dönebileceği gibi bedelde indirim de talep edebilir.

Teslim edilen malın örneğe uygun olduğunu ispat yükü ilke olarak satıcıya düşer. Ancak, örnek alıcının elinde iken, yok olmuş veya bozulmuş ise satılan malın örneğe uygun olmadığını ispat alıcıya aittir (TBK m. 248).

Beğenme Şartıyla Satış Sözleşmesi

TBK m. 249-252’de düzenlenen, beğenme şartıyla satış, alıcının satılanı deneyerek veya gözden geçirerek beğenmesi şartıyla yapılan satıştır.

Beğenme şartıyla satış, geciktirici şarta bağlıdır. Alıcı teslim edilen şeyi kabul edebileceği gibi geri de verebilir. Sözleşmenin hüküm ve sonuçlarını doğurması, özellikle satılan şeyin mülkiyetinin alıcıya geçmesi şartın gerçekleşmesine bağlıdır.

Mülkiyetin geçmesi için alıcının malı deneyerek veya gözden geçirerek beğenmesi gerekir. Konuyla ilgili TBK m. 250/II hükmüne göre, satılan, alıcının zilyetliğine geçmiş olsa bile, satılanın mülkiyeti, beğenme koşulunun gerçekleştiği ana kadar satıcıda kalır.

Deneme veya gözden geçirme TBK m. 251 hükmüne göre, satıcının yanında yapılmak gerekip de alıcı, satılanı sözleşme veya âdete göre gerekli süre içinde kabul edip etmediğini açıklamazsa, satıcı sözleşmeyle bağlılıktan kurtulur.

Böyle bir süre belirlenmemişse, satıcı uygun bir süre geçtikten sonra, satılanı kabul edip etmediğini bildirmesi için alıcıya ihtarda bulunabilir; bu ihtara hemen cevap verilmezse satıcı, sözleşmeyle bağlılıktan kurtulur.

İşyeri Dışında Yapılan Satışlara (Kapıdan Satışlara) İlişkin Sözleşmeler

TKHK m. 47’de düzenlenmiş olan bu tür satış sözleşmesinde, taraflar özellikle satıcı ve tüketici konumundaki alıcı fiziki olarak bir araya gelerek satıcının işyeri dışında sözleşmeyi yaparlar.

İşyeri dışında yapılan sözleşmenin konusunun genel satış sözleşmelerinden farklı olarak bir hizmetin görülmesi olduğu durumlarda eser veya vekâlet sözleşmesine ilişkin hükümler uygulanmalıdır.

Taksitle Satış Sözleşmesi

Taksitle satış TBK m. 253 hükmüne göre, satıcının, satılan taşınırı alıcıya satış bedelinin ödenmesinden önce teslim etmeyi, alıcının da satış bedelini kısım kısım ödemeyi üstlendikleri satıştır.

Taksitle satış sözleşmesi TKHK m. 17/1 uyarınca, satıcı veya sağlayıcının malın teslimi veya hizmetin ifasını üstlendiği, tüketicinin de bedeli kısım kısım ödediği sözleşmelerdir.

Taksitle satış, kısmi ödemeli satışın bir türü olup art arda teslimli satışın tam karşıtını oluşturur.

Ön Ödemeli Taksitle Satış Sözleşmesi

Ön ödemeli taksitle satış TBK m. 264 hükmüne göre, alıcının taşınır bir malın satış bedelini önceden kısım kısım ödemeyi, satıcının da bedelin tamamen ödenmesinden sonra satılanı alıcıya devretmeyi üstlendikleri satıştır.

Ön ödemeli taksitle satış sözleşmesi, yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz.

Ön ödemeli taksitle satışların konusunu taşınır mallar oluşturur.

Mesafeli Satış Sözleşmesi

Tarafların fiziki olarak bir araya gelmeksizin uzaktan iletişim araçlarını kullanmak suretiyle kurdukları satış sözleşmesidir.

Mesafeli sözleşme TKHK m. 48/I hükmüne göre, satıcı veya sağlayıcı ile tüketicinin eş zamanlı fiziksel varlığı olmaksızın, mal veya hizmetlerin uzaktan pazarlanmasına yönelik olarak oluşturulmuş bir sistem çerçevesinde, taraflar arasında sözleşmenin kurulduğu ana kadar ve kurulduğu an da dâhil olmak üzere uzaktan iletişim araçlarının kullanılması suretiyle kurulan sözleşmelerdir.

Art Arda Teslimli Satış Sözleşmesi

Arta arda teslimli satışla ilgili hükümler TBK’da değil TTK m. 23’te düzenlenmiştir.

Taksitle satışın tersine bu tür satışta, satış parası peşin olarak ödenirken, satım konusu mal daha sonra bir defada değil de birbirini izleyen partiler halinde teslim edilir.

Açık Artırma Yoluyla Satış Sözleşmesi

Açık artırma yoluyla satış TBK m. 274-281 arasında düzenlenmiştir. Önceden belirlenen yer, zaman ve şartlara göre, artırmaya katılanlar arsında en yüksek bedeli öneren kimse ile yapılan satışa, artırma ile satış denir.

Açık artırma yoluyla satış TBK m. 274 hükmüne göre; yeri, zamanı ve koşulları önceden belirlenerek, hazır olanlar arasından en yüksek bedeli öneren ile yapılan satıştır.

Sözleşmeler Hukuku; oldukça kapsamlı bir konu olup hak ihlali yaşanması muhtemeldir. Herhangi bir hak kaybınız oluşmaması için Ekin Hukuk Bürosu ile iletişim kurarak uzman ve tecrübeli avukatlarımızla görüşme gerçekleştirebilirsiniz.

Av. Ahmet EKİN & Şevval Asude DOĞAN