Rehin Hakkı Nedir? Taşınır ve Taşınmaz Rehni

Rehin öyle bir sınırlı aynî haktır ki, borçlu tarafından gösterilen bir aynî teminat üzerinde alacaklıya, alacağını öncelikle talep ve tahsil imkânı verir. Rehin hakkı; taşınır ve taşınmaz rehni olmak üzere ikiye ayrılmaktadır.

Rehin Hakkı Nedir? Rehin Hakkının Özellikleri Nelerdir?

Aynî haklarda geçerli olan sınırlı sayı ve tipe bağlılık ilkesi rehin hakkı açısından da geçerli olduğu için ancak kanunun öngördüğü tiplerde rehin kurmak mümkündür.

Temin ettiği alacağa bağlı olarak doğan rehin hakkı bu bağlamda fer’i bir sınırlı aynî haktır. Bu nedenle, alacağın sona ermesi ile birlikte rehin de kendiliğinden sona erer.

Mülkiyet hakkının kaybı sonucunu doğurma özelliği bulunan rehin hakkı bu nedenle kural olarak sözleşmeden doğar. Malikin iradesi dışında kurulabilmesi yani kanunî rehin hakkı istisnaî olarak düzenlenmiştir.

Alacaklı açısından teminat teşkil eden rehin borçlu bakımından kolay kredi bulabilmesi olanağı sağlar ve bu yönüyle de çift yönlü etki meydana getirir.

Alacaklıya verilen rehin hakkı alacağın tamamını teminat altına alır ve bunun sonucu olarak da eşya üzerinde hâkimiyet yetkisi verir. Bu yetki tasarruf şeklinde ortaya çıkar.

Rehin hakkı hem alacak hem de rehin konusu eşya açısından bölünemeyen (tecezzi kabul etmez) bir haktır. Rehin hakkı eşyaya bağlı bir borç doğurur. Rehin taşınmaz ve taşınır rehni olmak üzere ikiye ayrılır.

Taşınmaz Rehni Nedir?

Taşınmaz rehni, miktarı Türk parası ile gösterilen belli bir alacak için kurulabilir. Alacağın miktarının belli olmaması hâlinde, alacaklının bütün istemlerini karşılayacak şekilde taşınmazın güvence altına alacağı üst sınır taraflarca belirtilir.

Örneğin, tapu kütüğünde hiçbir rakam belirtmeden bundan sonra aramızda doğacak tüm alacaklar için bu taşınmaz teminat teşkil edecektir şeklinde bir taşınmaz rehni kurmak mümkün değildir.

Yurt içinde veya dışında faaliyette bulunan kredi kuruluşlarınca yabancı para üzerinde veya yabancı para ölçüsü ile verilen kredileri güvence altına almak için yabancı para üzerinden taşınmaz rehni kurulabilir. Bu hâlde her derecenin ifade ettiği miktar, rehin konusu alacağın tespit edildiği para türü üzerinden gösterilir. Ancak, aynı derecede birden fazla para türü kullanılarak rehin kurulamaz (MK m. 851/I-II).

Rehin hakkı, ancak tapuya kayıtlı taşınmazlar üzerinde kurulabilir (MK m. 853). Bu bağlamda tapuya kayıtlı olmayan taşınmazların rehne konu olması mümkün değildir.

Ayrıca, rehin kurulurken, konusu olan taşınmazın belirtilmesi gerekir. Bölünen taşınmazın parselleri tapu kütüğüne ayrı ayrı kaydedilmedikçe rehne konu olamaz (MK m. 854).

Taşınmaz rehni, kanunda öngörülen istisnalar saklı kalmak üzere, tapu kütüğüne tescil ile kurulur.

Taşınmaz rehninin kurulmasına ilişkin sözleşmenin geçerliliği, resmî şekilde yapılmış olmasına bağlıdır (MK m. 856).

Taşınmaz rehni, tescilin terkini veya taşınmazın tamamen yok olmasıyla sona erer.

Rehnin tapu kütüğüne tescil edilmesinden sonra alacak için zamanaşımı işlemez (MK m. 864).

Mevcut bir borç için rehin (taşınır/taşınmaz) verilmesi zamanaşımını keser. Taşınır rehninde zamanaşımı işler, taşınmaz rehninde ise işlemez. Yani taşınmaz rehni açısından zamanaşımı hem sıfırlanır hem de sıfırda bekler.

Malikin, rehinli taşınmazın değerini düşüren davranışlarda bulunması durumunda alacaklı, hâkimden bu gibi davranışların yasaklamasını talep etme hakkına sahiptir.

Hâkim, alacaklıya gerekli önlemleri almak üzere yetki verebileceği gibi; gecikmesinde tehlike bulunan hâllerde alacaklı, böyle bir yetki verilmeden de gerekli önlemleri kendiliğinden alabilir (MK m. 865).

Malikin rehinli taşınmaz üzerinde yeni sınırlı aynî haklar kurmayacağını taahhüt etmesi geçerli değildir. Bu durumun sonucu olarak da malikin rehinli taşınmaz üzerinde tesis ettiği yeni sınırlı aynî haklar geçerlidir. Ancak, tarihi daha eski olan rehin hakkı, aynı taşınmaz üzerinde alacaklının izni olmadan daha sonra kurulan irtifak haklarından veya taşınmaz yüklerinden önce gelir.

Daha açık anlatımla, sonradan kurulan ve rehnin paraya çevrilmesi sırasında daha eski tarihli rehinli alacaklılara zarar veren irtifaklar ve taşınmaz yükleri terkin edilir.

Borcun ödenmemesi durumunda alacaklı, alacağını rehinli taşınmazın satış bedelinden elde etme hakkına sahiptir. Yani alacaklı bu taşınmazı icra dairesi marifetiyle sattırır ve bu satım bedelinden alacağını tahsil eder.

Borcun ödenmemesi hâlinde rehinli taşınmazın mülkiyetinin alacaklıya geçeceğine ilişkin sözleşme hükmü geçersizdir (MK m. 873). Lex Commisseria Yasağı olarak isimlendirilen bu hüküm borçlunun alacaklıya karşı korunması amacına hizmet eder. Zira böylesi durumlarda, alacaklı “- Borcunu ödemediğin takdirde taşınmaz benim olacak.” dese bu ilişkinin zayıf tarafı konumundaki borçlu bu teklifi kabul eder. Bunun sonucu olarak da mesela 50.000 TL’lik bir borç karşılığında rehnedilen 150.000 TL’lik bir taşınmaz alacaklının mülkiyetine geçebilir.

Bir anlamda alacaklı borçlunun bu zayıf anından istifade etmek suretiyle bir taşınmazı değerinin üçte bir fiyatına satın almış olur.

Taşınmaz Rehni Türleri

Taşınmaz rehni, ipotek, ipotekli borç senedi ve irat senedi olmak üzere üçe ayrılır. Şimdi sırasıyla bunları inceleyeceğiz.

İpotek Hakkı

İpoteğe konu olacak taşınmazın, borçlunun mülkiyetinde bulunması gerekmez (MK m. 881). Bu bağlamda C’nin, taşınmazını B’nin borcu için rehnetmesinde herhangi bir sakınca yoktur.

İpotekli taşınmazın maliki borçtan şahsen sorumlu değilse, alacaklının ödeme isteminin ona karşı etkili olması, bu istemin hem borçluya hem kendisine karşı yapılmış olmasına bağlıdır (MK m. 887).

Borçlunun şahsî özelliklerinin önemli olmadığı borçlarda, üçüncü kişiler de borcu ödeyebilirler.

Alacak sona erince ipotekli taşınmazın maliki, alacaklıdan ipoteği terkin ettirmesini isteyebilir (MK m. 883). Bu durum genel kuraldır. Zira tapu kütüğüne yapılacak bir kayıt kimin aleyhine hüküm ve sonuç doğuracak ise o kişi talepte bulunur.

İpoteğin varlığı alacaklı için teminat teşkil ettiğinden yani alacaklının lehine olduğundan yokluğu da alacaklının aleyhinedir. Bu nedenle alacaklının talebi üzerine ipotek terkin ettirilir. Borç ödendiği anda ipotek de fer’î niteliğinden dolayı sona erer. Ancak tapu kütüğünde görülen şeklî kaydın silinmesi için alacaklı talepte bulunmalıdır.

İpotekli taşınmazın devri, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, borçlunun sorumluluğunda ve güvencede bir değişiklik meydana getirmez. Yeni malik borcu yüklendiği takdirde alacaklı, kendisine başvurma hakkını saklı tuttuğunu bir yıl içinde yazılı olarak önceki borçluya bildirmezse, borçlu borcundan kurtulur (MK m. 888).

İpotekle güvence altına alınmış bir alacağın devrinin geçerli olması, devrin tapu kütüğüne tescil edilmesine bağlı değildir (MK m. 891).

Kanunî İpotek Hakkı

Aşağıdaki alacaklılar kanunî ipotek hakkının tescilini isteyebilirler:

• Satıştan doğan alacağı için satılan taşınmaz üzerinde satıcı,
• Elbirliği ortaklığına giren taşınmazlarda paylaşmadan doğan alacakları için birlikte mirasçı olanlar veya diğer elbirliği ortakları,
• Bir taşınmaz üzerinde yapılan yapı veya diğer işlerde malzeme vererek veya vermeden emek sarf ettikleri için malzeme ve emek karşılığı olarak malik veya yükleniciden alacaklı olan alt yüklenici veya zanaatkârlar. Buradaki önemli nokta emek harcanmasıdır. Burada emek harcayan kişilerin kanunî ipotek hakları söz konusu olur.

Alacaklıların, bu kanunî ipotek hakkından önceden feragat etmeleri geçerli değildir (MK m. 893).

İpotek Çeşitleri

İpotek, anapara ipoteği ve azamî had ipoteği olmak üzere ikiye ayrılır.

Ana Para İpoteği

Anapara ipoteğinde, taşınmazın teminat fonksiyonu, asıl alacağın yan alacaklarla birlikte ulaştığı son tutara kadar devam eder. Daha açık anlatımla alacaklıya, taşınmazın satım bedelinden, yan alacaklarla birlikte alacağının tamamı ödenir.

Azamî (Maksimal-Üst Sınır) Had İpoteği

Azamî had ipoteğinde taşınmazın teminat fonksiyonu, tapu kütüğünde yazılı tutar kadardır. Alacağın bu tutarı geçen bölümü adî alacak olarak takip edilir.

Sabit Derece İlkesi

Bir önceki derecede yer alan alacaklı tam tatmin edilmeden sonraki derecelerde yer alan alacaklılara ödeme yapılmamasına ilişkin sisteme denir. İki istisna dışında dereceler sabittir ve ilerleme söz konusu olmaz.

Taşınmaz Rehninin Alacaklıya Sağladığı Güvencenin Kapsamı

Taşınmaz rehninin sağladığı güvencenin kapsamına aşağıda bahsedeceğimiz hususlar dahildir. Daha açık anlatımla, taşınmaz paraya çevrildiği zaman alacaklıya ödenecek kalemler şunlardır:

1. Ana para,
2. Takip giderleri (dava ve takip masrafları)
3. Gecikme faizi,
4. İflâsın açıldığı veya rehnin paraya çevrilmesinin istendiği tarihe kadar muaccel olmuş üç yıllık faiz ile son vadeden başlayarak işleyen faiz.

Burada b, c ve d şıklarında yer alan kalemler yan alacaklar olarak nitelendirilir. a şıkkı ise gördüğünüz üzere ana paradır.

1. Taşınmazın devamı için alacaklı tarafından yapılmış olan zorunlu giderler (MK m. 865),
2. Alacaklının ödediği sigorta primleri (MK m. 876). E ve f’de yer alan hususlar, tescile ihtiyaç olmadan alacaklı lehine rehin hakkı sağlarlar. Ayrıca bunlar rüçhanlı alacaklardır. Başka bir deyişle rehin konusu taşınmaz satıldığı zaman her şeyden önce bu kalemler ödenir

İpotekte Teminat Teşkil Eden Hususlar

Burada, “Nelerden elde edilecek para ile alacaklıya ödeme yapılacak?” sorusunun cevabı aranmaktadır.

1. Rehin konusu taşınmaz,
2. Taşınmazın bütünleyici parçaları,
3. Tapu kütüğünün beyanlar sütununda kayıtlı olan, taşınmaza ait eklentiler,

Örneğin, bir otel üzerinde rehin kurduğumuzu düşünelim. Bu rehin paraya çevrileceği zaman tapu kütüğünde kayıtlı gözüken otele ait yat da paraya çevrilir ve alacaklılara ödeme yapılır.

1. Kiraya verilmiş taşınmaz üzerindeki rehnin kapsamına, borçluya karşı rehnin paraya çevrilmesi yoluyla takibe başlanmasından veya borçlunun iflâsının ilânından başlayarak rehnin paraya çevrilmesi anına kadar işleyen kira bedelleri (MK m. 863),

Örneğin, rehin konusu taşınmaz kiraya verilmiş ise rehnin paraya çevrilmesi yolu ile takip başlatıldığı anda icra müdürü kiracıya da tebligat çıkarır ve bundan sonraki kira bedellerini malike değil icra dairesine yatırmasını ister. Bu tebligata rağmen ev sahibine (kiralayana) ödeme yapmaya devam eden kiracı ödediği kira bedellerini icra dairesine bir kez daha ödemek zorunda kalır.

1. Sigorta tazminatı
2. Kamulaştırma bedeli

İkame değerler olarak da nitelendirilen sigorta tazminatı ve kamulaştırma bedeli taşınmazın malikine değil icra dairesine yatırılır.

Toplu Rehin

Aynı borç için birden çok taşınmazın rehnedilmesi toplu rehin olarak tanımlanır ve bu kural olarak mümkün değildir. Bir borç ve bir taşınmaz rehni geçerli esastır. Aynı borç için bir tane taşınmaz rehnedilebilir. Birden çok taşınmazın aynı borç için rehnedilebileceği istisnaî hâller iki tanedir:

1. Taşınmazların Aynı Malike Ait Olması: Aynı malikin mülkiyetinde olan birden çok taşınmaz aynı borç için rehnedilebilir.
2. Taşınmazların Borçtan Müteselsilen Sorumlu Olan Maliklere Ait Olması: Borçtan müteselsil olarak sorumlu kişiler aynı borç için kendi mülkiyetlerindeki taşınmazları rehnetme olanağına sahipler.

Aynı borç için birden çok taşınmazın rehnedildiği hâllerde, her taşınmazın alacağın ne miktarı için güvence oluşturduğu rehin kurulurken belirtilir. Aksine bir anlaşma bulunmadıkça, tapu idaresi, re’sen güvenceyi taşınmazların her birine değeri oranında dağıtır (MK m. 855).

Aynı alacak için birden çok taşınmazın rehnedilmiş olması hâlinde, rehnin paraya çevrilmesi istemi, taşınmazların tamamı hakkında yapılır. Bununla birlikte, icra dairesi onlardan ancak gerektiği kadarını paraya çevirir (MK m. 873).

Taşınır Rehni Nedir?

Kanunda öngörülen ayrık durumlar dışında taşınırlar, ancak zilyetliğin alacaklıya devri suretiyle rehnedilebilir.

Rehneden kişinin tasarrufta bulunma yetkisi olmasa bile, rehin konusu taşınıra iyiniyetle zilyet olan alacaklı, zilyetlik hükümlerine göre edinimi korunduğu ölçüde rehin hakkı kazanır. Burada MK m. 3 hükümlerine müracaat ediyoruz. Ancak, üçüncü kişilerin önceki zilyetlikten doğan hakları saklıdır.

Taşınır, fiilen yalnız rehnedenin hâkimiyetinde kaldığı sürece rehin hakkı doğmaz (MK m. 939).

Taşınır rehninde teslim kurucu unsurdur.

Teslim Şartlı Rehnin İstisnaları Nelerdir?

Taşınırlarda rehin kurulabilmesi için teslimin her zaman şart olması bazı durumlarda çeşitli sakıncalar doğurur.

Şöyle ki, gelir getirici nitelikteki taşınırların alacaklıya teslim edilmesi durumunda borçlunun borcunu ödeme güçlüğü içine girmesi söz konusu olabileceği gibi borçlunun tek geçim kaynağının bu taşınırlar olması hâlinde borçluya yaşamını sürdürebilmesi için gerekli asgarî koşul sağlanmamış olur. Bunun yanı sıra söz konusu taşınırlar alacaklıya teslim edildiğinde alacaklının bunları nerede muhafaza edeceği sorusu da akla gelmektedir.

Teslim edilmeden de taşınır rehninin kurulabildiği hâller kanunda sayılmıştır. Bunlar:

• Hayvan Rehni: İcra – İflâs Dairelerinde tutulan sicile tescille rehnedilir,
• Taşınır İşletme Tesisatı Rehni: Ticaret Siciline tescille rehnedilir,
• Gemi Rehni: Ulusal/Uluslararası Gemi Sicillerine tescille rehnedilir,
• Sivil Hava Taşıtlarının Rehni: Ulaştırma Bakanlığında tutulan sicile tescille rehnedilir.

Art Rehin Nedir?

Rehin edilen taşınırın maliki, onun üzerinde bir art rehin kurabilir. Bunun için, alacağı ödenince rehnedilen taşınırın sonraki alacaklıya teslim edilmesinin rehinli alacaklıya yazılı olarak bildirilmesi gerekir (MK m. 941).

Art rehin teslim şartlı rehnin tam olarak istisnası değildir. Zira teslim şartlı rehnin istisnalarında rehin konusu taşınır borçluda kalır. Ancak burada rehin konusu taşınır zaten borçlunun elinde değil. Art rehin durumunda rehin zilyetliği havale yolu ile geçer.

Alt Rehin Nedir?

Alacaklı, rehin konusu taşınırı ancak rehnedenin rızasıyla bir başkasına rehnedebilir (MK m. 942). Art rehinde rehin veren rehin konusu eşya üzerinde ikinci kez rehin kuruyordu.

Alt rehinde ise rehin alan rehin konusu taşınırı kendi borcu için rehnetmektedir. Bu durumda da doğal olarak rehin verenin rızası gereklidir.

Hapis Hakkı Nedir?

Alacaklı, borçluya ait olup onun rızasıyla zilyedi bulunduğu taşınırı veya kıymetli evrakı, borcun muaccel olması ve niteliği itibarıyla bu eşyanın alacak ile bağlantısı bulunması hâlinde, borç ödeninceye kadar hapsedebilir.

Zilyetlik ve alacak ticarî ilişkiden doğmuşsa, tacirler arasında bu bağlantı var sayılır.

Alacaklı, borçluya ait olmayan taşınırlar üzerinde de zilyetliğin iyiniyetle kazanılmasının korunduğu ölçüde hapis hakkına sahip olur (MK m. 950).

Eşya Hukuku; oldukça kapsamlı bir konu olup mülkiyet hakkınıza ilişkin herhangi bir hukuki destek talebinde bulunmanız halinde Ekin Hukuk Bürosu ile iletişim kurarak uzman ve tecrübeli avukatlarımızla görüşme gerçekleştirebilirsiniz.

Av. Ahmet EKİN & Şevval Asude DOĞAN