Kira Sözleşmesinin Hukuki Boyutu

Kira sözleşmesi TBK m. 299 hükmüne göre kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.

Kira sözleşmesinin konusunu taşınır veya taşınmaz mallar oluşturabilir. Kiraya veren ve kiracı gerçek veya tüzel kişi olabilir.

Kira Sözleşmesinin Geçerlilik Şartları Nelerdir?

Kanun, kira sözleşmesinin geçerli olabilmesi için zorunlu bir şekil şartına hükmetmemektedir. Dolayısıyla yazılı veya sözlü olarak yapılmasının bir önemi yoktur. Sözlü olarak yapılan ve fiili olarak uygulanan kira sözleşmeleri de ispatlandığı takdirde geçerlidir. Ancak ileride doğabilecek sorunlar yönünden ispatı daha kolay olduğundan yazılı olarak hazırlanması önerilmektedir.

Kural olarak kira akdinin geçerliliği şekil şartına bağlı olmamakla birlikte bazı kira sözleşmeleri yasal düzenleme ile şekil şartına bağlanmıştır.

Yazılı şekle bağlanan kira sözleşmeleri; fikir ve sanat eserleri üzerindeki ücret karşılığı devir sözleşmesi, kamu tüzel kişilerine ait taşınmazların kiraya verilmesine ilişkin sözleşmeler, hava araçlarının kiralanmasına ilişkin sözleşmelerdir.

Kira sözleşmeleri adi nitelikli olarak düzenlenebileceği gibi noter tarafından da düzenlenebilir ya da haricen düzenlenip noter tarafından onaylanması suretiyle de gerçekleşebilir.

Kimler Kira Sözleşmesi Yapabilir?

Fiili ehliyetine sahip her gerçek veya tüzel kişi kira sözleşmesi yapmaya ehildir. Ayırt etme gücüne sahip küçük ve kısıtlılar yasal temsilcilerinin izni ile kira sözleşmesi yapabilirler veya yasal temsilcileri onlar adına kira sözleşmesi yapabilirler. TMK m. 462/b.6 hükmüne göre bir yıl veya daha uzun süreli ürün ve üç yıl veya daha uzun süreli taşınmaz kirası sözleşmeleri yapılması için vesayet makamının izninin alınması gerekir. Ayırt etme gücüne sahip olmayanlar adına ancak yasal temsilcileri kira sözleşmesi yapabilirler.

TBK m. 349 hükmüne göre, aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez. Bu rızanın alınması mümkün olmazsa veya eş haklı sebep olmaksızın rızasını vermekten kaçınırsa kiracı, hâkimden bu konuda bir karar vermesini isteyebilir. Kiracı olmayan eşin, kiraya verene bildirimde bulunarak kira sözleşmesinin tarafı sıfatını kazanması hâlinde kiraya veren, fesih bildirimi ile fesih ihtarına bağlı bir ödeme süresini kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirmek zorundadır.

Kira Sözleşmesinin Unsurları Nelerdir?

Kira sözleşmesinin unsurları şunlardır:

• Tarafların anlaşması: Kira sözleşmesinin oluşabilmesi için ilk şart tarafların karşılıklı olarak anlaşmış olması gerekmektedir.
• Bir şeyin kullanılmasının devri: Kira sözleşmesinin kurulmasıyla kiralayan, sözleşmenin konusu olan mal veya hakkı geçici bir süreyle karşı tarafa kullandırma hakkını verir. Kiracıya devredilen kullanma hakkı kira süresiyle sınırlı olup kira sözleşmesinin sona ermesiyle beraber kiralananı kiralayana iade etmekle yükümlüdür.
• Kira bedeli: Kiralananın kullanılması karşılığında kiralayanın ödediği bedeldir. Kira hukukunda kira bedelinin ispatı önemli bir husustur. Kira bedelinin ispat külfeti kiralayana, ispat edilen kira bedelinin ödendiğinin ispat külfeti kiracıya aittir.

Kira Sözleşmesi Türleri Nelerdir?

Türk Borçlar Kanunu’nda üç çeşit kira ilişkisi düzenlemiştir.

Bunlar şu şekildedir:

• Adi Kira
• Konut ve Çatılı İşyerlerinin Kiralanması
• Ürün (Hasılat) Kirası

Kira sözleşmesinin türünün tespit edilmesinde, uyuşmazlık çözümü adına büyük fayda bulunmaktadır.

Kiraya Verenin Borçları Nelerdir?

Kira sözleşmesinin kurulmasıyla birlikte kiracının ve kiraya verenin bazı hak ve yükümlülükleri ortaya çıkar. Kira sözleşmelerinde kiraya verenin borçlarını şu şekilde sıralayabiliriz:

• Teslim Borcu: TBK m.301’e göre; Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Bu hüküm, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemez; diğer kira sözleşmelerinde ise, kiracı aleyhine genel işlem koşulları yoluyla bu hükme aykırı düzenleme yapılamaz.
• Vergi ve Benzeri Yükümlülüklere Katlanma Borcu: Kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklere, aksi kararlaştırılmamış veya kanunda öngörülmemiş ise, kiraya veren katlanır.
• Yan Giderlere Katlanma Borcu: Kiraya veren, kiralananın kullanımıyla ilgili olmak üzere, kendisi veya üçüncü kişi tarafından yapılan yan giderlere katlanmakla yükümlüdür.
• Kiraya Verenin Kiralananın Ayıplarından Sorumluluk Borcu: Kiralananın önemli ayıplarla teslimi hâlinde kiracı, borçlunun temerrüdüne veya kiraya verenin kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesinden doğan sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir. Kiralananın önemli olmayan ayıplarla tesliminde ise kiracı, kiralananda sonradan ortaya çıkan ayıplardan dolayı kiraya verenin sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir.

Kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı, kiraya verenden ayıpların giderilmesini veya kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını ya da zararının giderilmesini isteyebilir. Ancak, zararın giderilmesi istemi diğer seçimlik hakların kullanılmasını önlemez. Kiracının önemli ayıp durumunda sözleşmeyi fesih hakkı saklıdır. Kiraya veren, kusuru olmadığını ispat etmedikçe, kiralananın ayıplı olmasından doğan zararları kiracıya ödemekle yükümlüdür.

Kiracının Borçları Nelerdir?

Kira sözleşmesi kapsamında kiracının borçlarını şu şekilde sıralamak mümkündür:

• Kira Bedelinin Ödenmesi Borcu: Kiracının, kira sözleşmesinden kaynaklanan asıl borcu kiralananın kullanılması karşılığında sözleşmede belirlenen kira bedelini ödemektir.
• Kiracının Ayıpları Kiraya Verene Bildirme Borcu: Kiracı, kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiraya verene gecikmeksizin bildirmekle yükümlüdür; aksi takdirde bundan doğan zarardan sorumludur. Kiracı ufak tefek zararları kiraya veren adına haber vermeksizin giderebilir. Ancak büyük orandaki zararlar kiracı tarafından giderilip kira parasından mahsubu talep edilemez.
• Kiracının Ayıpların Giderilmesine ve Kiralananın Gösterilmesine Katlanma Borcu: Kiracı, kiralananın ayıplarının giderilmesine ya da zararların önlenmesine yönelik çalışmalara katlanmakla yükümlüdür. Kiracı, bakım, satış ya da sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde, kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişinin kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür. Kiraya veren, çalışmaları ve kiralananın gezilip görüleceğini uygun bir süre önce kiracıya bildirmek ve bunların yapıldığı sırada kiracının yararlarını göz önünde tutmak zorundadır.
• Kiralananı Sözleşmeye Uygun Olarak Özenle Kullanma ve Komşulara Saygı Gösterme Borcu: Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür.
• Temizlik ve Bakım Giderlerini Ödeme Borcu: Kiracı, kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini ödemekle yükümlüdür.

Kira Sözleşmesi Süresi

TBK m.300’e göre, kira sözleşmeleri, belirli ve belirli olmayan bir süre için yapılabilir. Kararlaştırılan sürenin geçmesiyle herhangi bir bildirim olmaksızın sona erecek kira sözleşmesi belirli sürelidir; diğer kira sözleşmeleri belirli olmayan bir süre için yapılmış sayılır. Taraflar kira sözleşmesinin süresini serbestçe belirleyebilirler.

Sözleşmeye konu taşınmaz konut ve çatılı işyeri hükümlerine tabi ise kira süresi sonunda kira sözleşmesi feshedilmemişse kira akdi 6098 sayılı TBK m. 347 gereği bir yıllık dilimler halinde kendiliğinden uzar.

Kira Sözleşmesinin Devri

Kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla, kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebileceği gibi, kullanım hakkını da başkasına devredebilir.

Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça, kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi, kullanım hakkını da devredemez.

Alt kiracı, kiralananı kiracıya tanınandan başka biçimde kullandığı takdirde, kiracı, kiraya verene karşı sorumlu olur. Zira alt kira ilişkisi, ilk kiracının ilk kiraya verene karşı, alt kiracının kiralananı sözleşmeye uygun kullanacağını taahhüdünü de içerir. Bu durumda kiraya veren, kiracısına karşı sahip olduğu hakları alt kiracıya veya kullanım hakkını devralana karşı da kullanabilir.

Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça, kira ilişkisini başkasına devredemez. Kiraya veren, işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz.

Kiraya verenin yazılı rızasıyla, kira ilişkisi kendisine devredilen kişi, kira sözleşmesinde kiracının yerine geçer ve devreden kiracı, kiraya verene karşı borçlarından kurtulur.

İşyeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olur.

Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder.

Zarar görenin zararı artırmama yükümlülüğü vardır. Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer. Kiracının yeni bir kiracı bulmaya çalışmıyor olması halinde, eski kiracının sorumluluğu normalde yeni bir kiracı bulunabilecek makul süre ile sınırlıdır.

Kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür.

Kira Bedeli

Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.  Yani 3 yıllık kira sözleşmesi yapılmışsa, birinci yıl 100, ikinci yıl 150, üçüncü yıl 200 olacağı kararlaştırılamaz.

Yıllık artışlar üretici fiyat endeksi oranını geçemez. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.

Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, Borçlar Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138’inci maddesi hükmü saklıdır. Yani beklenmeyen hallerde uyarlama istenebilir. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak emsallere bakılarak bedel belirlenir.

Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Eskiden Yargıtay kira sözleşmesinin bitiminden önce 15 güne kadar sürenin içinde tespit davasının açılmasını aramaktaydı. Aksi halde yeni dönemde bu davanın hükmü uygulanmamaktaydı.

Yeni kanuna göre, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.

Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.

Kiracının tacir olduğu veya tüzel kişi olduğu kira sözleşmelerinde 9 maddenin 8 yıl süreyle uygulanmayacağı öngörülmüştür. Bunlar kiracı lehine maddelerdi. Genel işlem koşulları hükümleri saklıdır.

11 Haziran 2023 tarihiyle 1 Temmuz 2023 tarihleri arasında yenilenen kira sözleşmelerinde kiraya verenin ancak %25 oranında artış yapabileceği kuralı geçerlidir. Buna göre yenilenen kira sözleşmelerinde uygulanan %25 sınırı 1 Temmuz 2023’e kadar uygulanmaya devam edecektir. Bu tarihten sonra artış oranları ise dönemin TÜFE oranına göre belirleneceği öngörülmüştür.

Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi

Borçlar Kanunu’nun kiraya ilişkin genel hükümlerine göre sona erme sebepleri aşağıdaki gibidir. (TBK m. 299-238)

Belirli Süreli Kira Sözleşmelerinde Sürenin Dolması

Taraflar kira sözleşmesi için, açık veya örtülü bir irade beyanıyla bir süre belirlemişlerse, kira sözleşmeleri kararlaştırılan sözleşmenin sonunda, herhangi bir bildirime gerek olmadan, kendiliğinden sona erer. (TBK m.327/I ve 300/II)

TBK m.327/II’ye göre , “Taraflar, bu durumda, açık bir anlaşma olmaksızın kira ilişkisini sürdürürlerse, kira sözleşmesi belirsiz süreli sözleşmeye dönüşür.”

Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde Fesih Bildirimi (TBK m.328-330)

Belirsiz süreli sözleşmelerde, TBK m.328-330 hükümleriyle taraflara, öngörülen fesih bildirim süresine ve fesih dönemine uygun bir fesih bildirimiyle kira sözleşmesini sona erdirme imkânı verilmiştir.

Fesih Bildiriminin Şartları

Fesih bildirimiyle kira sözleşmesinin olağan sona erebilmesi için, bildirim süresine uyulması ve fesih dönemi(vade) sonunun dolması gerekir.

• Maddi Şartlar: Fesih bildirimi maddi şartlar yönünden herhangi bir özel durumun bulunmasına bağlı değildir. Sadece konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminde yoluyla sözleşmenin sona erdirilmesi sadece kiracıya verilmiştir.
• Fesih Dönemlerine ve Bildirim Sürelerine Uyulması: TBK m.329 ve 330’da öngörülen süreler, uyulması gereken asgari zorunlu sürelerdir; taraflar bu sürelerin altında bir süre kararlaştıramazlar.

Fesih Süresi ve Fesih vadesi

Aksine bir anlaşma yoksa taşınmaza veya taşınır yapılara ilişkin kira sözleşmelerinde yerel adette belirlenen kira döneminin sonu için üç aylık fesih bildirimi süresine uyularak feshedilebilir (TBK m.329). Fesih dönemlerinin hesabında kira sözleşmenin başlangıç tarihi esas alınır.

Buna karşılık, taşınırlara ilişkin kira sözleşmelerinde, taraflardan her biri üç gün önceden yapılacak fesih bildirimi ile her zaman feshedebilir (TBK m.330).Bununla beraber, TBK m.330/II’ye göre, “Kiraya verenin mesleki faaliyeti gereği kiraya verdiği ve kiracının da özel kullanımına yarayan taşınır bir malın kiracısı, kira sözleşmesini, üç aylık kira dönemi sonu için en az bir ay önceden yapacağı bir fesih bildirimiyle sona erdirebilir. Bu durumda kiraya verenin, zararının giderilmesini isteme hakkı yoktur.”

Fesih Bildirim Süresi

Kira sözleşmesinin fesih bildirim yoluyla sona erdirilebilmesi için, bu bildirimin, taşınmaz ve taşınır yapı kiralarında, fesih vadesinin sona ermesinden üç ay önce yapılması gerekir.

Fesih Şekli

Fesih bildirimi, sadece konut veya çatılı işyeri kiralarında geçerlilik şartı olarak yazılı şekil şartına bağlanmıştır.

Kiraya Verenin Kiracının Kiralananı Özenle Kullanma Ve Komşulara Saygı Gösterme Borcunun İhlal Etmesi Sebebiyle Sözleşmeyi Feshetmesi (TBK m.316/II-III)

Konut veya çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin kiracıya yazılı bir ihtar göndererek, otuz gün içinde bu aykırılığı gidermemesi halinde sözleşmeyi feshedeceğini bildirmesi gerekir; diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren önceden ihtarda bulunmadan, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.

Kiracının Temerrüdü (TBK m.315)

TBK m.315’e göre, “Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.

Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren başlar.

Şartları

Bu madde uyarınca fesih hakkının kullanılabilmesi için aşağıdaki şartların gerçekleşmesi gerekir:

• Kiralananın kiracıya teslim edilmesi gerekir.
• Kiracının kira parasını, kanunda veya sözleşmede belirlenen vadede kısmen veya tamamen ödememiş olması gerekir; aynı sonuç yan giderlerin ödenmemesi halinde de geçerlidir.
• Kiraya verenin kiracıya süre vererek, bu süre içinde temerrüte düşülen borcu ödememesi halinde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak bildirmesi gerekir.
• Kiracının verilen sürenin bitiminde ödemeyi yapmaması gerekir.

Kira Sözleşmesinin Feshinin Sonuçları

Sürenin bitiminde kiraya verenin sözleşmeyi feshettiğini kiracıya bildirmesi gerekir.

Sözleşmenin bu şekilde erken fesih halinde kiraya veren uğradığı zararların tayinini isteyebilir. Kiracı söz konusu tazminat ödeme borcundan kusursuz olduğunu ispat suretiyle kurtulabilir.

Kira Sözleşmesinin Önemli Sebeplerle Feshi (TBK m.331)

TBK, bu konuyu olağanüstü fesih üst başlığı altında, önemli sebeplerin bulunması, kiracının iflası ve kiracının ölümü hallerine yer vermiştir.

TBK m.331/I, kira sözleşmesinin taraflardan her birine, kendisi için sözleşmeye devamı çekilmez kılan bir önemli sebebin bulunması halinde, sözleşmeyi yasal bildirim süresine uyarak her zaman fesih hakkı tanımaktadır.

TBK m.331/I anlamında önemli sebepler, sözleşme kurulurken öngörülemeyen ve diğer taraf için sözleşmenin ifasını ve sürdürülmesini çekilmez kılan ağır durumların ortaya çıkması halinde söz konusu olur.

Önemli sebebe dayanarak sözleşmeyi feshetmek isteyen taraf, TBK m.329 ve 330’da öngörülen yasal sürelere uymak zorundadır; bu sürelere uymak kaydıyla fesih beyanı her zaman yapılabilir.

TBK m.331/II’ye göre “Hakim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karar bağlar.”

Kiracının İflası (TBK m.332)

TBK m.332 gereğince kiralananın tesliminden sonra kiracının iflas etmesi yani iflasın açılması halinde kiraya veren işleyecek kira bedelleri için güvence verilmesini isteyebilir.

Güvence verilmesi için uygun bir süre verilen kiracı, kendisine verilen bu süre içerisinde güvence vermediği takdirde, kiraya veren herhangi bir fesih bildirim süresine uymaksızın hemen feshedebilir.

Kiracının Ölümü (TBK m.333)

Kiracının ölmesi halinde, onun mirasçıları yasal fesih bildirim süresine uyarak en yakın fesih dönemi için sözleşmeyi feshedebilir. Kiracının ölümü üzerine sözleşme kendiliğinden sona ermez.

Konut veya Çatılı İşyeri Kiralarında Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi

Konut veya çatılı işyeri kira sözleşmesinin sona ermesi “bildirim yoluyla” ve “dava yoluyla” sona erdirme şeklinde düzenlenmiştir.

Bununla beraber, kira sözleşmesinin genel hükümlerinde düzenlenen ve sözleşmeden doğan borcun ihlali nedeniyle tarafların sözleşmeyi sona erdirme imkanları, aksine düzenleme olmadıkça konut veya çatılı işyeri kiralarında da uygulanır.

Belirli Süreli Kira Sözleşmelerinde

TBK m.347/I’e göre, “konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır.

Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir”.

Belirli süreli konut veya çatılı işyeri kiralarında on beş gün önce bildirim yoluyla sözleşmenin yenilenmemesini sağlama hakkı sadece kiracıya verilmiştir; kiraya verene, on yıllık uzama sonunda uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak şartıyla, her hangi bir sebep göstermeden sözleşmeye son verebilir.

Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde

Bu tür sözleşmelerde kiracı her zaman; kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir.

Bildirimin geçerliliği konut veya çatılı işyeri kiralarında yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır.

Aile Konutunda

TBK m.349’a göre, “Aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez.

Bu rızanın alınması mümkün olmazsa veya eş haklı sebep olmaksızın rızasını vermekten kaçınırsa kiracı, hakimden bu konuda bir karar vermesini isteyebilir.

Kiracının Ölümünde Sözleşmenin Devamı

Ölen kiracının ortakları veya bu ortakların aynı meslek ve sanatı yürüten mirasçıları ve ölen kira ile birlikte aynı konutta oturanlar, sözleşmeye ve kanun hükümlerine uydukları sürece, taraf olarak kira sözleşmesini sürdürebilirler.

Tahliye Davası Açma Sebeplerinin Sınırlılığı (TBK m.354)

TBK m.354’e göre, kiraya veren, ancak TBK m.350(gereksinim, yeniden inşa ve imar), TBK m.351(yeni malikin gereksinimi) ve TBK m.352(kiracıdan kaynaklanan sebepler)’de ön görülen sebeplere dayanarak tahliye davası açabilir.

Tahliye Davası Süresinin Uzaması (TBK m.353)

“Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yıl için uzamış sayılır.”

Yeniden Kiralama Yasağı (TBK m.355)

Kiraya veren, ihtiyaç sebebiyle kiralananın boşaltılmasını sağladığı taktirde, haklı bir sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Eski kiracının, yeniden inşası veya imarı gerçekleştirilen taşınmazları yeni durumu ve yeni kira bedeliyle kiralama konusunda öncelik hakkı vardır; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl başkasına kiralanamaz. Kiraya veren bu hale aykırı davranırsa, kiracıya bir yıllık kira bedelinden az olmamak kaydıyla tazminat ödeme yükümlülüğü vardır.

Tahliye Sebepleri (TBK m.350-352)

Tahliye sebeplerini ayrı ayrı incelemekte fayda bulunmaktadır.

Kiraya Verenin Konut Veya İşyeri İhtiyacı Sebebiyle Tahliye Davası Açması (TBK m.350/b.1)

Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, kira sözleşmesini açacağı tahliye davasıyla sona erdirebilir. Bu sebeple tahliye davasının açılabilmesi için şu şartların bulunması gerekir:

• Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri olarak kullanma ihtiyacının olması,
• Kiralananın konut veya işyeri olarak kullanma ihtiyacının gerçek olması, davanın gerçek ve samimi olması.
• Dava açma süresi,(TBK m.350/III),belirli süreli kira sözleşmelerinde sözleşme süresinin sonunda; belirsiz süreli sözleşmelerde ise kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanılabilir.
• Yeni malikin ihtiyaç sebebiyle dava açması(TBK m.351), Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.

Kiralananın Yeniden İnşa Ve İmar Amacıyla Tahliyesi (TBK m.350/b.2)

Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.

Bu bent hükmüne göre tahliye davası açılabilmesinin şartları şunlardır:

• Kiralananın yıkılıp yeniden inşa edilmesi veya imar amacıyla esaslı surette onarımı, genişletilmesi ve değiştirilmesi: binanın daha iyi duruma sokulması amacıyla ve esaslı olması halinde tahliye davası açılabilir.
• Yapılacak onarım, genişletme veya değişiklik işleri esnasında binanın içinde oturmanın veya çalışmanın mümkün olmaması,
• İbraz edilen proje ve ruhsatnamenin fennen ve imar mevzuatına göre uygulanmasının mümkün olması,
• Kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açılması.

Kiracının Yazılı Tahliye Taahhüdü (TBK m.352/I)

Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.

Tahliye taahhüdünün geçerliliğinin şartları:

• Tahliye taahhüdü yazılı olmalı ve tahliyenin hangi tarihte yapılacağını göstermeli
• Tahliye taahhüdü ilk kira sözleşmesi kurulduktan sonra verilmelidir
• Tahliye taahhüdü bizzat kiracı tarafından yapılmalıdır,
• Taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay için tahliye talep edilmelidir.

İki Haklı İhtar Sebebiyle Tahliye (TBK m.352/II)

Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Bu hükme dayanarak tahliye davası açılabilmesinin şartları:

• Kira bedelini ödememeden dolayı kiracıya haklı ihtar yapılmış olması,
• İhtarın yazılı olması ve ödenmeyen kira miktarları ile bunların ait olduğu vadenin gösterilmesi,
• Bir kira yılı içinde iki haklı ihtarın yapılmış olması,
• Kira süresinin sona ermesini takip eden bir ay içinde tahliye davası açılması.

Kiracının veya Eşinin Aynı Belediye Sınırları İçinde Oturmaya Elverişli Bir Konutun Bulunması (TBK m.352/III)

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.

Sözleşmeler Hukuku; oldukça kapsamlı bir konu olup hak ihlali yaşanması muhtemeldir. Herhangi bir hak kaybınız oluşmaması için Ekin Hukuk Bürosu ile iletişim kurarak uzman ve tecrübeli avukatlarımızla görüşme gerçekleştirebilirsiniz.

Av. Ahmet EKİN & Şevval Asude DOĞAN