Kira Sözleşmesi Nedir? Nitelikleri Nelerdir?

Kira sözleşmesi TBK madde 299’da; “Kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.” şeklinde tanımlanmıştır. Buna göre kiralamada bir şey üzerindeki kullanma ve yararlanma hakkı kiraya veren tarafından kiracıya verilmektedir. Kiralananın asli zilyedi malik veya kiraya veren iken kiralananın fer’i zilyedi kiracı haline gelmektedir.

Genellikle kiraya veren malik olmakla birlikte, her kiraya verenin malik olma zorunluluğu yoktur. Sınırlı bir ayni hak sahibi olabileceği gibi, yönetici de kiraya veren olabilir. Sonuç olarak kiraya veren sıfatının alınabilmesi için mülk sahibi olma şartı yoktur. Aynı zamanda kiraya veren ve kiracı tarafında bir veya birden fazla (adi ortaklık, paylı mülkiyet, miras ortaklığı vs.) gerçek veya tüzel kişi bulunabilir.

Kira sözleşmesi ile kiraya veren kullandırma, kiracı ise kiralama bedeli ödeme yükümlülüğü altına girdiğinden kiraya veren kira bedeli, kiracı ise kiralananı kullanma şahsi hakkına sahip olmaktadır. Kiracının, kiraya verene karşı kazandığı şahsi hakkı garanti altına almak için tapu kaydına şerh verdirmesi mümkündür. 

TBK madde 299’daki tanım, mülga BK’dan farklı olarak kiraya verene yüklediği borçlar bakımından kullandırma yanı sıra yararlandırma yükümlülüğünü de getirmesi nedeniyle kanun koyucunun, 818 sayılı BK’dan farklı olarak ürün kirasını da kapsayacak şekilde genel bir kira sözleşmesi tanımı yaptığı sonucunu çıkarabiliriz. Fakat kanun koyucu TBK madde 299’daki kira tanımının ürün kirası bakımından yetersiz kaldığını düşünerek TBK madde 357’de yalnızca ürün kirasına ilişkin ayrı bir tanıma daha yer vermiştir.

Kira sözleşmelerinde kiraya verenin edimi, kiralananı amacına uygun bir şekilde kiracıya teslim etmek ve kira süresi boyunca onu kira sözleşmesinde amaçlanan şekilde kiracının kullanımına elverişli şekilde bulundurmak olup kiracının edimi ise; kira bedelini ödemek, kiralananı sözleşmeye uygun bir şekilde kullanıp süre sonunda kiralayana iade etmektir.

Kira Sözleşmesinin Hukuki Nitelikleri Nelerdir?

Kira sözleşmesinin genel olarak hukuki nitelikleri aşağıda açıklandığı gibidir.

Borç Sözleşmesi

Özünde kira sözleşmesi de taraflarına karşılıklı borç ve haklar doğuran sözleşmelerdendir. Kiraya veren, kiralananın kullanılmasını sağlama; kiracı ise bunun karşılığında kira bedeli ödemeyi taahhüt altına girer. Sözleşmede ayni bir hak devri yapılmaz. 

Paylı mülkiyet konusu olan taşınmaz üzerinde paylı malik olan paydaşın, payının kullanımını kira sözleşmesi ile diğer paydaşa bıraktığı durumlarda kira hukukunun bazı kurumlarının uygulanması mümkün olmayabilir. Paydaşın payını diğer paydaşa kiralaması durumunda temerrüt, iki haklı ihtar ve sözleşmeye aykırılık durumlarında kira akdinin feshi ve akabinde tahliye istenemeyecektir.

Çünkü paydaş kiracının kiralananda sahip olduğu kendi payı üzerindeki yararlanma hakkı tahliye kararı verilerek engellenemez. Fakat kiralananın, tüm paydaşların katılımı ile fiilen taksim edilip de her bir paydaş taşınmazın belli kesimlerini fiziken ayrı bir şekilde kullanabilir halde iken kiraya veren paydaş, diğer paydaşa kendi kullanımında olan yeri kiralamışsa bu halde yukarıdaki istisnai durum geçerli olmayacağı gibi kendisine ayrılan bu kısmı müstakil olarak kiraya verme hakkına da sahiptir.

Tam İki Tarafa Borç Yükleyen Sözleşme

Kira sözleşmesi tam iki tarafa borç yükleyen rızai sözleşmelerdendir. Her iki taraf için de birinin yükümlülüğü diğeri için bir hak oluşturur. Bu edimlerin ifasında TBK madde 97’de belirlenen ödemezlik def’i ile madde 123 ve devamında düzenlenen borçlu temerrüdü hükümleri uygulanır.

Kira sözleşmesinin de kurulabilmesi için tarafların karşılıklı irade beyanlarının birbirine uygun olması gerekir. Dolayısıyla birbirine uygun icap ve kabul aşamalarının tamamlanmasıyla sözleşme tamamlanmış olacaktır.

Sürekli Borç İlişkisi Kuran Sözleşme

Kira sözleşmesi, sürekli borç ilişkisi kuran bir sözleşme şeklidir. Tek seferlik edimin ifası ile sözleşme tamamlanmayıp dönemler halinde süregiden bir ifa durumu mevcuttur. Bu bakımdan kiraya veren ve kiracının borçlandığı edim süreklilik arz ettiği için kira sözleşmesi sürekli sözleşmeler içerisinde yer alır. 

Kira sözleşmeleri, sürekli borç kuran sözleşmelerden olduğundan sözleşmeden doğan edimlerin ifasına başlandıktan sonra, kiracının kiralananı kullanımı veya kullanma ve yararlanmayı kiraya verene iade edemeyeceğine göre sözleşmeden dönme ile sözleşmenin ilk kurulduğu zamana kadar geçmişe etkili olarak sona erdirilmesi mümkün değildir. Bu nedenle kirada dönme hakkı yerine fesih hakkı kullanılır. 

Rızai Sözleşme

Bir borç sözleşmesi olan kira sözleşmelerinde genel kural olarak irade özerkliği ilkesi esastır. Bu nedenle TBK madde 97’deki ödemezlik def’i ile TBK madde123’teki borçlunun temerrüdüne ilişkin hükümler ile TBK madde 126’daki sürekli edimli sözleşmelere münhasır olarak temerrüt hali özel olarak düzenlenmiştir. 

Taraflarca imzalanan kira sözleşmesi, TMK madde 1009 uyarınca tapu kütüğüne şerh edilebilir ancak bu durum kira sözleşmesinin niteliğini değiştirmez ve sözleşmeden doğan hakkı, ayni bir hakka çevirmez. Daha çok kiracıya, kiralananın üçüncü kişilere devri halinde sözleşmeden doğan hakkını ileri sürme biçiminde kuvvetlendirilmiş bir şahsi hakkın oluşmasını sağlar. 

İvazlı Sözleşme

Kiraya verenin kiracıya devrettiği kullanma hakkına karşılık olarak kiracı, belli bir miktar kira bedeli ödemek durumundadır. Bu kira bedeli, milli para, döviz, mal veya hizmet şeklinde olabilir. Kira sözleşmesinin ivazlı olması olmazsa olmaz bir unsur olmakla birlikte kullanım ödüncü sözleşmelerinden de farkını ortaya koyar.

Av. Ahmet EKİN & Stj. Av. Kübra DEMİR