İşyeri Kira Sözleşmesi Devredilebilir Mi? 

İşyeri kira sözleşmesi, bir kişinin (kiralayan) mülkiyetindeki bir iş yerini başka bir kişiye (kiracıya) belirli bir süreyle ve belirli şartlarla kiralamasını düzenleyen hukuki bir anlaşmadır.

Bu tür sözleşmeler, taraflar arasında ticari faaliyetlerin yürütülmesi amacıyla iş yerinin kullanımına ilişkin hak ve yükümlülükleri belirler. İşyeri kira sözleşmesinin düzenlenmesi, tarafların hem haklarını hem de sorumluluklarını güvence altına alır. Ayrıca, işyeri kiralamalarında taraflar arasında sıkça anlaşmazlıklar yaşanabildiğinden, kira sözleşmesinin detaylı ve açık şekilde hazırlanması önemlidir.

İşyeri Kira Sözleşmesi Nedir?

İşyeri kira sözleşmesi, kiralayanın iş yerini kiracıya belirli bir süreyle ve kira bedeli karşılığında kullanım hakkı vermesini sağlayan bir sözleşmedir. Türk Borçlar Kanunu (TBK) 299. maddesi uyarınca, kira sözleşmesi belirli bir süre için yapılabilir ve sözleşme, tarafların serbest iradesine dayalı olarak belirlenen şartlara uygun şekilde hazırlanabilir. Bu sözleşme, yalnızca ticari amaçla kullanılacak yerler için geçerlidir ve ticari faaliyetlerin yapılabilmesi için işyeri kiralanmasına imkan tanır.

İşyeri kira sözleşmesinde, kira bedeli, ödeme dönemi, sözleşme süresi, kira artış oranları ve kiracının taşınmazdaki kullanımına ilişkin hakları gibi pek çok önemli husus düzenlenir. Ayrıca, kiracının iş yerinde yaptığı faaliyetler, sigorta, bakım ve onarım gibi konularda da sorumlulukları belirlenir.

Kira Sözleşmesi Davasını Kim Açabilir?

İşyeri kira sözleşmesinin ihlali durumunda, sözleşmeyi ihlal eden taraf, diğer tarafa karşı dava açabilir. Bu davayı açabilecek kişiler, sözleşmenin taraflarıdır. Yani, kiracı ve kiralayan, kiralama sözleşmesinden doğan haklarını korumak için dava açabilirler.

Kiracılar, kiralayanın sözleşmeye aykırı davranması veya kiralanan yerin uygun şartlarda olmaması durumunda dava açabilir. Örneğin, kiralayanın iş yerini zamanında teslim etmemesi, bakım ve onarım yükümlülüklerini yerine getirmemesi gibi durumlarda kiracı dava açabilir.

Kiraya veren de kiracının kira bedelini ödemezse veya sözleşmeye aykırı davranırsa dava açma hakkına sahiptir. Kiralayan, sözleşmenin feshedilmesini ve kiracının tahliyesini talep edebilir. Bu tür davalar, genellikle kira bedelinin ödenmemesi veya sözleşmeye aykırı davranışlar nedeniyle açılır.

İşyeri Kira Sözleşmesi Devredilebilir mi?

İşyeri kira sözleşmesinin devri, hem kiralayanın hem de kiracının hakları açısından önemli bir konudur. Türk Borçlar Kanunu’na göre, kiracı, işyeri kira sözleşmesini başkasına devredebilir ancak bunun için kiralayanın onayı gereklidir. Kiralayanın onayını almadığı takdirde, sözleşme devredilemez. Ancak, kiralayanın izniyle, kiracı işyerini başka bir kişiye devredebilir veya kiralanan iş yerinde sözleşmeye aykırı bir şekilde üçüncü kişilerin faaliyette bulunmasına izin verebilir.

Söz konusu devir işlemi, kiracının iş yerinin kullanım hakkını başkasına devretmesiyle gerçekleşir. Kiracının, kiralayanın onayı olmadan devir yapması durumunda, kiralayan sözleşmeyi feshedebilir ve kiracının tahliyesini talep edebilir.

Kira Sözleşmesi Nasıl Devredilir?

İşyeri kira sözleşmesinin devri için öncelikle kiracının kiralayanın onayını alması gerekmektedir. Bu onay, yazılı bir şekilde alınmalıdır. Kiralayan, kiracıyı mazeret göstermeksizin devre onay vermek zorunda değildir. Ancak, kiralayanın onayı, haksız yere verilmediği takdirde, kiracının hakkını ihlal etmemek adına, devrin yapılmasına engel olmamalıdır.

İşyeri kira sözleşmesinin devri, aynı zamanda kiracının sorumluluklarını devralan kişiye geçirmesini de kapsar. Yani, kiracı, sözleşmenin şartlarına uygun olarak devir işlemi gerçekleştirdiğinde, devir alan kişi (devralan), kiracıdan tüm sorumlulukları devralır ve kiralayanla doğrudan ilişki kurar.

Türk Borçlar Kanunu 319. maddesi, kira sözleşmesinin devrinin ancak kiralayanın onayıyla gerçekleşebileceğini belirtmektedir. Kiralayan onayını vermezse, kiracı devir işlemi yapamayacaktır.

Kiraya Veren Onay Vermezse Ne Yapılabilir?

Kiracının işyeri kira sözleşmesini devretmesi için kiralayanın onayını alması gerekmektedir. Ancak, kiralayanın onay vermemesi durumunda, kiracı çeşitli yasal yollarla haklarını arayabilir. İlk olarak, kiracı, kiralayanın onay vermek için haklı bir nedeni olmadığı takdirde, kiralayanı dava edebilir. Burada, kiracının sözleşme şartları doğrultusunda haklarını savunması önemlidir.

Türk Borçlar Kanunu’na göre, kiralayanın onay vermemesi, keyfi bir engellemeye dayanıyorsa, kiracı mahkemeye başvurabilir ve devrin gerçekleştirilmesi için yasal bir çözüm talep edebilir. Ancak, kiralayanın onay vermemek için geçerli bir nedeni varsa, örneğin devir yapılacak kişinin kiracının yerine aynı niteliklere sahip olmaması durumunda, kiralayanın bu kararı geçerli sayılabilir.

Sonuç

İşyeri kira sözleşmesi, kiracı ve kiralayan arasında yapılan, işyeri kullanımına ilişkin hak ve yükümlülükleri belirleyen önemli bir hukuki belgedir. Sözleşme, tarafların ticari faaliyetlerini sürdürebilmeleri için gerekli koşulları sağlar. Kiracının işyeri kira sözleşmesini devretmesi için kiralayanın onayı gereklidir ve bu onayın verilmemesi durumunda yasal haklar devreye girer. Türk Borçlar Kanunu’na uygun hareket edilerek taraflar arasında yaşanacak herhangi bir ihtilaf, yasal yollardan çözülmelidir. Kira sözleşmesinin devri ve feshi gibi konular, sözleşmenin detaylarına ve kanuni düzenlemelere göre şekillenir.

Av. Ahmet EKİN & Stj. Av. Tuğçe ŞEN