İhalenin Feshi Nedir? Şartları ve Süresi

İhale, usul ve yasaya aykırı bir şekilde gerçekleştirildiği gerekçesiyle ilgililerin şikayet yoluyla icra mahkemesine başvurmaları sonucunda feshedilebilir. Bu, hukuksal bir başvuru yolu olup, ihaleyi iptal ettirmeyi amaçlar. İhale feshi talebi, medeni usul hukuku kapsamında bir “dava” değil, daha çok bir şikayet niteliği taşır (İİK m. 134/2). Bu nedenle, başvuru dilekçesinin HMK m. 119’da belirtilen dava dilekçesi koşullarını taşıması zorunlu değildir.

İhale feshi davası, genel mahkemelerde açılamaz. İhale feshi talebi, yalnızca şikayet yoluyla icra mahkemesinden istenebilir. İhale feshi talebi, icra hakiminin mesleki bilgi ve genel hukuki bilgisiyle çözümlenebilecek bir konudur. Bu nedenle, bu konuda bilirkişi görüşüne başvurulamaz ve bilirkişi incelemesi yapılmadan karar verilmesi gerekmektedir.

İhalenin Feshi Sebepleri Nelerdir?

İhalenin feshi sebepleri şu şekilde sayılabilir:

• İhale öncesi aşamada usulsüzlük yapılması; ihaleye dair ilanın usulsüz bir şekilde yayınlanması, uygun şekilde duyurulmaması (örneğin; yeterli tirajı olan gazetede ilan edilmeden ihale bilgilerinin paylaşılmaması), satış ilanının elektronik ortamda gerçekleştirilmemesi,
• İhalenin gerçekleştirildiği sırada usulsüzlük tespit edilmesi; belirlenen tarihe ve yasal prosedüre uyulmaksızın yapılan ihale, tellalın bulunmaması,
• İhalede hile karıştırılması; ihaleye katılımın engellenmesi, malın gerçek değeri üzerinden satılmaması, ihale amacını engelleyen her türlü davranış, ihale etiğiyle bağdaşmayan tutumlar,
• Alıcının malın temel özellikleri konusunda yanlış yönlendirilmesi; ihale ilanında satışa konu olan malın özellikleri hakkında yanıltıcı bilgiler içermesi, belirtilen özelliklere uymaması durumunda dava açılabilir. Bu nedenlerle, ihale fesih süreçleri büyük önem taşımaktadır.

İhalenin Feshini Kimler Talep Edebilir?

İhalenin feshini talep edebilme şartı, hukuki yararın varlığıdır. Medeni usul hukukunda, hukuki yarar, bir davanın açılabilmesi için davacının mahkemeden hukuksal koruma isteğiyle bu davayı açmakta bir çıkarının bulunması gerektiği ilkesini ifade eder. Bu durumda, ihalenin feshini talep edecek kişilerin öncelikle dava açmak için haklı ve korunan bir çıkarları olmalıdır; ayrıca, bu çıkarlarını elde edebilmeleri için mahkeme kararına ihtiyaç duymalıdırlar.

Yasa koyucu, İİK. mad. 134/2’de, “ihalenin feshini yalnız satış isteyen alacaklı, borçlu, tapu sicilindeki ilgililer ve pey sürmek suretiyle ihaleye iştirak edenler ‘yurtiçinde bir adres göstermek koşuluyla’ isteyebilirler” şeklinde belirterek, ihalenin feshini talep edebilecek kişileri sınırlı bir şekilde sayarak (numerus clausus), kimlerin bu talepte bulunabileceğini açıkça ifade etmiştir.

Bu doğrultuda, İİK. mad. 134/I, c:1’e göre, ihalenin feshini talep edebilme hukuki yararı bulunan aşağıdaki kişilerdir:

• Alacaklı,
• Borçlu,
• Tapu sicilinde yazılı bulunan ilgililer,
• Pey sürmek suretiyle ihaleye katılmış olanlar.

Kanun koyucu, ihalenin feshinin sadece yukarıda belirtilen kişiler tarafından talep edilebileceğini düzenlemiştir; bu düzenleme, ihalenin kötü niyetle feshedilmesini önlemeyi amaçlamaktadır.

İhalenin Feshinde Şikayet Süresi Nedir?

İhalenin feshi davası, yedi gün içinde talep edilebilir ve süre ihale tarihinden itibaren başlar. İlgililer, ihale feshi sebebini en geç ihale günü öğrenmiş sayılır (İİK m. 134/2). Ancak, belirli durumlarda süre, ihale tarihinde değil, fesih nedenini öğrenildiği tarihten itibaren başlar. Bu durumlar şunlardır:

• İlgiliye tebliğ edilmesi gereken satış ilanı tebliğ edilmemişse,
• Satılan malın temel özelliklerindeki hatanın sonradan öğrenilmiş olması,
• Artırmaya fesat karıştırıldığının sonradan öğrenilmiş olması.

Bu durumlarda, süre, fesih nedeninin öğrenildiği tarihten itibaren başlar (İİK m. 134/7). Şikayet süresi, olayın öğrenildiği tarihten başlamakla birlikte, ihale tarihinden itibaren bir yıl geçtikten sonra artık ihale feshi talep edilemez. Yargıtay’a göre, satış ilanı şikayet edene tebliğ edilmişse, yolsuzluğu öğrenen kişinin şikayetini ihale gününden itibaren yedi gün içinde yapması gerekmektedir.

İhalenin Feshinde Yargılama Usulü Nedir?

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 316-322. maddeleri, basit yargılama usulüne tabi dava ve işleri düzenlemektedir. İcra mahkemesinde açılan ihalenin feshi şikayeti de, söz konusu kanunun ilgili hükümleri uyarınca basit yargılama usulüne tabidir. Bu çerçevede, ihalenin feshi şikayetine bakmakla görevli icra mahkemesi, fesih talebinin ardından yirmi gün içinde duruşma açarak inceleme yapar. Dosya üzerinden karar verilmesi durumunda ise karar, istinaf kanun yolunda geri çevrilir. Hakim;

• İhalenin feshi talebini kabul edebilir,
• İhalenin feshi talebini reddedebilir.

2004 sayılı Kanun’un 134/8. maddesi uyarınca, ihalede yapılan yolsuzluk nedeniyle ihalenin feshini talep eden kişi, şikayet yoluyla başvurduğu durumda kendi menfaatlerinin zarar gördüğünü ispat etmekle yükümlüdür.

İhalenin Feshi İsteminin Kabulü Durumunda Ne Olur?

İhalenin feshine karar verildiğinde, mülkiyet ihale alacaklısına geçmişse mülkiyet hakkı geriye dönük olarak ortadan kaldırılır. Tapuya yapılan tescil iptal edilir ve mülkiyet hakkı borçluya iade edilir. İhale alacaklısının ödediği para iade edilir.

Fesih kararı kesinleştiğinde, satış işleminin tekrarı istenirse yeni bir ihale için gerekli işlemler baştan yapılır. Dava sürecinde ilgili mal ihale alacaklısında ise, alacaklı, kullanım için yaptığı zorunlu masrafları davanın kabulü ile talep edebilir. Türk Medeni Kanunu’nun 1023. hükmü çerçevesinde, ihale fesih kararından önce o mal üzerinde iyiniyetli üçüncü kişiler hak iddia etmişse, hakları korunur.

İhalenin feshi davasının sonucunda verilecek karar, taraflara tebliğ edildikten sonra 10 günlük istinaf süresi başlar. 10 gün içinde istinaf yoluna başvurulmazsa, karar kesinleşir. İhalenin feshi davası, hızlı bir karar gerektiren bir süreçtir. Bu süreçte ihale alacaklısı veya usulsüzlük iddiasında bulunan taraf zarar görebilir. Bu nedenle, herhangi bir mağduriyet yaşanmaması için, teknik bilgiye sahip bir avukata başvurmak önemlidir.

İhalenin Feshi İsteminin Reddi Durumunda Ne Olur?

İhale alıcısı, ilgili harç ve vergileri ödemekle yükümlüdür. İhale bedelini, alacaklıya ödeyerek taşınmazın hak sahipliği konusunu tamamlar. Taşınmaz, alıcıya teslim edilir ve tapu müdürlüğüne alıcının adına tescili için gerekli yazı gönderilir. Eğer taşınmazı kullanan bir kiracı ya da borçlu mevcutsa, bu kişi taşınmazdan çıkartılır.

Fesih talebinde bulunan kişi, davanın reddedilmesi durumunda ihale bedelinin %10’u oranında para cezasına çarptırılır. Bu ceza, ihale alacaklısına değil, Hazineye gider.

Av. Ahmet EKİN & Stj. Av. Kübra DEMİR