Taşınmaz Mülkiyetinin Kısıtlamaları

Taşınmaz mülkiyetinin kısıtlamaları, hem yasal düzenlemeler hem de taşınmaz maliki tarafından yapılan hukuki işlemler sonucunda ortaya çıkabilir.

Bu kısıtlamalar, taşınmaz maliki üzerinde çeşitli hak ve yükümlülükler getirmekte olup, mülkiyet hakkının sınırsız bir şekilde kullanılmasını engelleyebilir.

Taşınmaz Mülkiyetinin Yasal Kısıtlamaları

Yasal kısıtlamalar, kamu hukuku ve özel hukuk hükümlerinden kaynaklanan iki ana gruba ayrılır. Bu kısıtlamalar, kapalı ilke çerçevesinde değerlendirilir ve hem kamu hukukundan hem de özel hukuktan kaynaklansın, tapu siciline tescil edilmeksizin etkili olurlar.

Özel hukuktan doğan kısıtlamalar, tarafların anlaşmasıyla değiştirilebilir veya ortadan kaldırılabilir, ancak bunun için yapılan sözleşmenin resmi şekilde düzenlenmesi ve tapu kütüğüne şerh edilmesi gereklidir. Buna karşın, kamu hukukundan doğan kısıtlamalar genellikle değiştirilemez veya kaldırılamaz.

Özel Hukuktan Doğan Yasal Kısıtlamalar

Özel hukuktan kaynaklanan yasal kısıtlamalar üç ana grupta toplanabilir:

• Paylı Malikler Yararına Konulmuş Kısıtlamalar: Paylı mülkiyet durumlarında, ortak mülkiyet hakkını düzenleyen kısıtlamalar, paydaşların haklarını korumayı amaçlar. Paydaşlar arasında anlaşmazlıkları önlemek için bu kısıtlamalar önemlidir.
• Komşular Yararına Konulmuş Kısıtlamalar: Taşınmaz malikleri arasındaki komşuluk ilişkilerini düzenleyen bu kısıtlamalar, komşuların birbirlerinin haklarına saygı göstermelerini sağlar. Bu kapsamda, taşınmaz malikinin yapabileceği işlemler ve kullanabileceği haklar belirli kurallarla sınırlandırılmıştır.
• Herkes Yararına Konulmuş Kısıtlamalar: Bu kısıtlamalar, toplumsal faydayı gözeterek, mülkiyet hakkını kamu yararı doğrultusunda sınırlandırır. Herkesin yararlanabileceği alanlar ve haklar bu kısıtlamalarla düzenlenir.

Yasal Ön Alım Hakkı Nedir?

Yasal ön alım hakkı, paylı mülkiyet söz konusu olduğunda, bir paydaşın payını üçüncü bir kişiye satması durumunda diğer paydaşlara bu payı aynı koşullarda satın alma yetkisi tanıyan bir haktır. Bu hak, paylı mülkiyetin korunması ve paydaşlar arasında denge sağlanması amacıyla önemli bir yer tutar.

Ön alım hakkı kullanıldığında, payını satan kişi, bu payı ön alım hakkını kullanan diğer paydaşlara devretmek zorundadır. Satış işlemi, alıcı veya satıcı tarafından noter aracılığıyla diğer paydaşlara bildirilmelidir. Ön alım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihten itibaren üç ay ve satış tarihinden itibaren her halükarda iki yıl içinde kullanılmalıdır. Bu hak, sadece dava açılarak kullanılabilir ve dava, yenilik doğuran bir dava niteliğindedir.

Komşular Yararına Konulmuş Kısıtlamalar

Komşular yararına konulmuş kısıtlamalar, komşuluk ilişkilerinin korunmasını ve taşınmaz malikleri arasında uyum sağlanmasını amaçlar. Komşu kavramı, yalnızca bitişik taşınmaz malikleriyle sınırlı olmayıp, daha geniş bir alan ve çevrede yaşayan kişileri de kapsar.

Komşular yararına konulmuş kısıtlamalar şunlardır:

• Mülkiyet Hakkını Taşkın Kullanmaktan Kaçınma: Taşınmaz malikleri, sahip oldukları yetkileri kullanırken, komşularının haklarına zarar verecek aşırılıklardan kaçınmalıdır. Özellikle işletme faaliyetleri sırasında komşuları olumsuz etkileyebilecek taşkınlıkların önlenmesi gerekmektedir.
• Kazı ve Yapılar: Malik, kendi arazisinde kazı veya yapı yaparken, komşu taşınmazlara zarar vermemek için özen göstermelidir. Toprak kayması veya tehlike yaratacak herhangi bir durumdan kaçınılmalıdır.
• Bitkiler: Komşu araziden sarkan dallar veya kökler, kendi arazisine zarar veriyorsa, malikin bu bitkilerin uygun bir süre içinde kaldırılmasını talep etme hakkı vardır.
• Doğal Olarak Akan Su: Taşınmaz maliki, üst taraftaki araziden gelen doğal su akışına (yağmur, kar veya kaynak suları) katlanmak zorundadır.
• Mecra Geçirilmesi: Her taşınmaz maliki, kendi arazisinden geçirilmesi zorunlu olan altyapı unsurlarına (su, gaz, elektrik vb.) katlanmak zorundadır, ancak uğrayacağı zararın önceden tazmin edilmesi koşuluyla.
• Geçit Hakları: Taşınmazı, genel yola çıkmak için yeterli geçiş imkanı olmayan malik, komşularından makul bir bedel karşılığında geçit hakkı talep edebilir. Zorunlu geçit hakkı, malikin genel yola çıkış için yeterli bir imkana sahip olmaması ve tam bedel ödemesi durumunda doğar.

Herkes Yararına Konulmuş Kısıtlamalar

Herkesin yararlanabileceği bu kısıtlamalar, toplumsal fayda gözetilerek mülkiyet haklarını sınırlar. Bu kısıtlamalar, taşınmaz malikinin fiili kullanımını belirli bir ölçüde kısıtlayarak, genel fayda ve çevresel dengeyi korumayı amaçlar.

• Orman ve Meraya Girme: Yetkili makamlarca yasaklanmadığı sürece, herkes başkasının orman ve merasına girip yerel adetlere uygun olarak yabani meyve, mantar ve benzeri ürünleri toplayabilir. Bu düzenleme, özel mülkiyete konu olan orman ve meralar için geçerlidir. Devletin tasarrufu altındaki ormanlar ise Orman Yasası ve Mera Yasası gibi özel yasalarla düzenlenir.
• Sürüklenen Şeyler ve Benzerlerinin Alınması: Doğal afetler veya rastlantılar sonucunda başkasının arazisine sürüklenen veya düşen nesneler, hayvanlar (küçükbaş, büyükbaş, kanatlı vb.) hak sahipleri tarafından geri alınabilir. Arazi maliki, bu tür nesnelerin toplanmasına izin vermek zorundadır, ancak bu yüzden zarar gördüyse tazminat talep edebilir.
• Zorunluluk Durumu: Bir kimse, kendini veya başkasını tehdit eden bir zararı sadece başkasının taşınmazına müdahale ederek önleyebiliyorsa, malik buna katlanmak zorundadır. Ancak malik, uğradığı zararın hakkaniyete uygun olarak tazmin edilmesini talep edebilir.

Bu kısıtlamalar, mülkiyet hakkının sosyal sorumluluk çerçevesinde dengelenmesini sağlamak amacıyla uygulanmaktadır. Mülkiyet sahipleri, bu kurallara uyarak hem kendi haklarını korumalı hem de toplumsal yararı göz önünde bulundurmalıdır. Hukuki süreçler ve düzenlemeler, bu dengenin sağlanmasına yönelik önemli araçlar sunar.

Av. Ahmet EKİN & Stj. Av. Kübra DEMİR