Kiralanan Taşınmazların İlamsız Tahliyesi Nasıl Olur?

Kiralanan taşınmazların ilamsız tahliyesi kira bedelinin ödenmemesi veya kira süresinin sona ermesiyle başvurulabilen bir ilamsız takip türüdür. Bu yöntemle mahkeme kararına gerek duyulmadan tahliye sağlanabilir.

1)Kira Bedelinin Ödenmemesine Dayanan İlamsız Takip

Kiralayan, kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle borçluya karşı hem ödemediği kira alacağına ulaşmak hem de onu taşınmazından tahliye etmek için bu yola başvurur.Bu yola başvurulabilmesi için yazılı bir kira sözleşmesinin varlığı aranmaz.

Takibin Aşamaları Nasıl Gerçekleşir?

A.Takip Talebi;

Genel haciz yoluyla icra takiplerinde olduğu gibi alacaklı tarafından  usulüne uygun olarak hazırlanan takip  talebi yazılı veya sözlü olarak yetkili İcra Dairesine verilir. Hazırladığı takip talebine kira sözleşmesini ve ödenmeyen kira bedellerini koyarak taşınmazın tahliyesiyle birlikte birikmiş kira borcunun borçlu tarafından ödenmesini talep eder.

B.Ödeme Emri;

Alacaklının talebi sonucu icra dairesi kiracıya ihtarlı ödeme emri gönderir.Bu ödeme emrinde fesih ihtarı, kiracının itiraz süresinin ne kadar olduğu , kira borcunun belli bir sürede ödenmesi ihtarı ve tahliye ihtarı yer almaktadır. Kiracı bu ödeme emrine 7 gün içinde itiraz edebilir.(altı aydan kısa süreli kira sözleşmelerinde bu süre 3 gündür.)

C.Takibin Kesinleşmesi;

        Eğer kiracı belirtilen süre içerisinde ödeme emrine itiraz etmez ya da yapılan itiraz kaldırılırsa alacaklının talebi üzerine İcra Dairesi tarafından kesinleştirilir.

Ödeme Emrine İtiraz Etmemenin Sonuçları Nelerdir?

Eğer borçlu yasal süresi içinde borca itiraz etmez ve ödeme süresi içerisinde ödemesini yapmazsa borcu kabul etmiş sayılır ve borçlu sıfatı kesinleşir.

Madde 269

Bu tebliğ üzerine borçlu, yedi gün içinde, itiraz sebeplerini 62 nci madde hükümleri dahilinde icra dairesine bildirmeye mecburdur. Borçlu itirazında, kira akdini ve varsa buna ait mukavelenamedeki imzasını açık ve kesin olarak reddetmezse, akdi kabul etmiş sayılır.

Takibin kesinleşmesi üzerine Alacaklı tarafından borcu hakkında borçlunun mallarına haciz konulmasını icra dairesinden isteyebilir .Tahliye için de icra mahkemesinin kararının borçluya tebliğinden itibaren 10 gün geçmesi gerekir.

Temerrüt Nedeniyle İlamsız Tahliye Nedir?

Eğer borçlu yasal süresi içinde borca itiraz etmez ve ödeme süresi içerisinde ödemesini yapmazsa alacaklı kiracının temerrütü nedeniyle tahliyesini isteyebilir.

• Görevli Mahkeme : Yetkili İcra Mahkemesidir. (İİK m.269/a)
• Süre : Borçlu itiraz etmez, ihtar müddeti içinde kira borcunu da ödemezse ihtar müddetinin bitim tarihini takip eden altı ay içinde alacaklının talebi üzerine icra mahkemesince tahliyeye karar verilir. (İİK m.269/a)
• Husumet : Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. (TBK m.315/1) Kiracı sayısının birden fazla olması durumunda hepsi için tek bir takip talebi oluşturulacağı için aralarında zorunlu takip arkadaşlığı doğmaktadır.
• Yargılama : Mahkemeye başvurulması sonucu duruşmayla incelenmesi gerekmektedir.

Borçlu eğer borcunu ödediğini ileri sürüyorsa bu iddiasını İİK m.269/c kanun hükmü çerçevesinde sayılan belgelerden biriyle kanıtlamak zorundadır.

Eğer alacaklı kiralayan , borçlu kiracı hakkında ödeme emrinde sadece ödenmemiş kira borçlarının ödenmesini talep eder ve tahliye talep etmezse tahliye talep etme hakkını kaybeder.

Ödeme Emrine İtiraz Edilmesinin Sonuçları Nelerdir?

Borçlu itiraz süresi içinde ödeme emrine itiraz ederse takip durur.Alacaklı kiralayan altı ay içinde itirazın kaldırılmasını istemelidir yoksa takip düşer. Eğer bu süreç içerisinde itirazın kaldırılmasını istemezse bir daha aynı kira alacağı için ilamsız tahliye takibi yapamaz.

2)Kira Süresinin Bitmesi Nedeniyle İlamsız Takip

Bu yola başvurulabilmesi için alacaklı kiralayanın elinde yazılı bir kira sözleşmesi olması gerekmektedir. Bu belgedeki sürenin bitimiyle kiralayan kiracıyı tahliye etmek amacıyla bu ilamsız takip türüne başvurur..

Takibin Aşamaları

A.Takip Talebi

Kiralayan , kira süresinin sona ermesinden sonra sözleşmeyi yenilemek istemiyorsa bu sürenin bitiminden itibaren bir ay içinde icra dairesine başvurup kiracının tahliyesi için takip yapmalıdır. Bu süre hak düşürücü bir süredir. Zamanında yapılmazsa tahliye talebinde bulunamaz.  (TBK m.352/1) Fakat konut ve çatılı işyerinin boşaltılması söz konusu ise alacaklının takip talebinde  mutlaka yazılı tahliye taahhüdünün de bulunması zorunludur

B.Tahliye Talebi

Tahliye talebini alan İcra Müdürü kiracıya bir tahliye emri gönderir.

Tahliye talebinde yazanlar İİK m.27 hükmü çerçevesinde düzenlenmiş olup şu şekildedir;

Madde 272

          Mukavelename ile kiralanan bir taşınmazın müddeti bittikten bir ay içinde mukavelenin icra dairesine ibrazı ile tahliyesi istenebilir.

          Bunun üzerine icra memuru bir tahliye emri tebliği suretiyle taşınmazın on beş gün içinde tahliye ve teslimini emreder.

Tahliye emrinde:

          Kiralayanın ve kiracının ve varsa mümessillerinin isim, şöhret ve yerleşim yerleri ve mukavele tarihi ve kiranın yenilendiğine veya uzatıldığına dair bir itirazı varsa yedi gün içinde daireye müracaatla beyan etmez ve itirazda bulunmaz veya kendiliğinden tahliye etmezse zorla çıkarılacağı yazılır.

C.Takibin Kesinleşmesi

Kiracı ödeme emrine yasal süresi içinde itiraz etmezse ya da itirazı kaldırılırsa alacaklının talebi üzerine İcra Dairesi tarafından takip kesinleşir.

Kiracının bu talebe  yedi gün içerisinde itiraz etmesi gerekmektedir. Eğer bu süre içerisinde itiraz etmezse icra dairesi borçluya tahliye kararı gönderir. Mahkemenin tahliye kararından itibaren on beş gün geçmesiyle tahliye edilmezse zorla tahliye edileceği belirtilir.

Eğer kirazı yasal süresi içinde ödeme emrine itiraz ederse takip kendiliğinden durur.

Madde 274 –

İtiraz etmek isteyen kiracı itirazını tahliye emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde dilekçe ile veya şifahen icra dairesine bildirir. Bu suretle yapılan itiraz tahliye takibini durdurur

D.Tahliye

Tahliye ve teslim:

Madde 273 –

Müddeti içinde itiraz olunmaz veya itiraz kaldırılırsa kiralanan taşınmaz müddetin hitamında zorla tahliye ve kiralayana teslim olunur. Ancak tahliye emrindeki müddetin geçmesi lazımdır. Tahliye edilecek yerde kiralayana ait olmayan eşya bulunursa 26 ncı maddenin hükmü kıyas yoluyla tatbik olunur

Taşınmazda Üçüncü Kişinin Bulunması

Bu durumda üçüncü kişi haklı nedenle işgalde olduğunu gösteren resmi bir belge sunmazsa derhal tahliyesi istenir.

Kiralanan taşınmazda üçüncü şahıs bulunursa:

İİK Madde 276 –Tahliyesi istenen yerde kiracıdan başka bir şahıs bulunur ve işgalde haklı olduğuna dair resmi bir vesika gösteremezse derhal tahliye ol Şu kadar ki, bu şahıs resmi bir vesika gösterememekle beraber daireye ibraz olunan mukavele tarihinden evvelki bir zamandan beri orayı işgal etmekte bulunduğunu beyan eder ve bu beyanı icra memuru tarafından mahallinde yapılacak tahkikatla teeyyüt ederse memur, tahliyeyi tehirle üç gün içinde keyfiyeti icra mahkemesine bildirir. İcra mahkemesi, tarafları dinleyerek icabına göre tahliyeyi emreder veya taraflardan birinin yedi gün içinde mahkemeye müracaat etmesi lüzumuna karar verir. Bu müddet içinde mahkemeye müracaat edilirse, davanın neticesine göre hareket olunur. 36 ncı madde hükümleri burada da uygulanır. Dava etmeyen taraf iddiasından vazgeçmiş sayılır. Borçlunun nesep ve sebepten usul ve füruu, karı veya kocası, ikinci dereceye kadar kan ve sıhri hısımları ve iş ortakları ile borçluya tebaan mecurda oturdukları anlaşılan diğer şahıslar, bu madde hükmünün tatbikında üçüncü şahıs sayılmazlar.

Av. Ahmet EKİN & Stj. Av. Mervenur ÖZKAN