Şerhler ve Tapu Sicilinin Düzeltilmesi

Tapu Siciline şerh verilmesi olanağını Türk Medeni Kanunu’nda şu hallerde kabul etmiştir:

• Kişisel Hakların Şerhi,
• Tasarruf Yetkisi Kısıtlamalarının Şerhi,
• Geçici Tescil Şerhi.

Medeni Kanunun 1009. ve 1010. maddelerinde, üç amaca yönelik olarak bir tapu işlemi olan şerh düzenlenmiştir. Şerh:

• Şahsi hakların kuvvetlendirilmesini,
• Malikin tasarruf yetkisinin sınırlandırılmasını,
• Geçici tescilin tapuya yazılmasını sağlar.

Tüm bu işlemler, Tapu Kütüğü ve Kat Mülkiyeti Kütüğünün ilgili sütununa kaydedilirken, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün Genelgesiyle 21.05.2015 tarihinden itibaren tüm Tapu Müdürlüklerinde Haciz Şerhlerinin salt elektronik ortamda tutulması uygulamasına geçilmesi öngörülmüştür.

Bu Genelgeden kısa süre sonra da Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün 23.06.2015 tarihli Genelgesiyle, tüm Şerh ve Beyanlar 02/07/2015 tarihinden itibaren Tapu Kütüğündeki Şerhler ve Beyanlar sütununa kaydedilmeyip yalnız elektronik ortamda tutulması uygulamasına geçilmiştir.

Kişisel Hakların Şerhinin Konusu

Medeni Kanun, bazı Kişisel Hakların Tapu Siciline Şerh verilmek suretiyle kuvvetlendirilmesini mümkün kılmıştır.

MK 1009/1’e göre: “Arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım, önalım, geri alım sözleşmelerinden doğan haklar ile şerh edilebileceği kanunlarda açıkça öngörülen diğer haklar tapu kütüğüne şerh edilebilir.”

Bu hükümden de anlaşılacağı gibi, şerh olanağı, her türlü kişisel hak için geçerli değildir. Sadece şerh edilebileceği kanunda açıkça öngörülen kişisel haklar için şerh olanağı söz konusu olabilir.

Hukukumuzda tapu kütüğüne şerh edilebilecek kişisel haklar veya bu hakların doğmasını sağlayan sözleşmeler şunlardır:

• Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinden doğan arsa payını edinme hakkı (MK 1009/1, Tapu K. 26/VII),
• Taşınmaz Satış Vaadinden Doğan Hak (MK 1009/1, Tapu K.26/VII)
• Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı (MK 735, 1009/1, BK 238)
• Sözleşmeden Doğan Alım Hakkı (MK 736, 1009/1, BK 238)
• Sözleşmeden Doğan Geri Alım Hakkı (MK 736, 1009/1, BK 238)
• Rehinli Alacaklının Boşalan Dereceye İlerleme Hakkı (MK 871/III)
• Paylı mülkiyet konusu taşınmazlarda yararlanma, kullanma ve yönetime ilişkin olarak paydaşların yaptıkları anlaşmadan doğan hak (MK 695/II)
• Paylı mülkiyet konusu taşınmazlarda paylı mülkiyetin sürmesine ilişkin sözleşmeler (MK 698/II)
• Taşınmaz mülkiyetinin kanundan doğan kısıtlamalarının ortadan kaldırılması veya değiştirilmesine ilişkin sözleşme (MK 731/II)
• Yasal önalım hakkından feragat sözleşmesi (MK 733 / II)
• Taşınmaz malikine kalan yapılar için üst hakkı sahibine ödenmesi kararlaştırılan bedelin miktarı ve hesaplanış biçimi ile bu bedel borcunun kaldırılmasına ve arazinin ilk hale getirilmesine ilişkin anlaşmalar (MK 830)
• Paylaşmalı mal ayrılığı rejiminde, evliliğin iptali veya boşanma halinde aile konutunda kalmaya ve ev eşyasını kullanmaya hangi eşin devam edeceği hakkında yapılan sözleşmeden doğan konutta kalma hakkı (MK 254),
• Bağışlayana dönme koşullu bağışlamada dönme koşuluna ilişkin hak (BK 292/II)
• Kira sözleşmesinden doğan kiracılık hakkı (MK 1009/1, BK 312)
• İrtifak Hakkı Vaadi ve Bağışlama Vaadi (TST 47/a/c) şerh edilebileceği hükme bağlanmıştır.

Ancak, MK 1009/1’de, kanunda açıkça belirtilen Kişisel Hakların Şerh edilebileceği ifade edildiğine göre, söz konusu Kişisel Hakların Şerhine olanak tanıyan bu düzenlemenin Tapu Sicili Tüzüğünde yapılması MK 1009/1 ile bağdaşmamaktadır.

Kişisel Hakların Şerhi: Kanunda şerh verilmesi imkanı kabul edilmiş olan kişisel haklar için şerh kurumundan yararlanılabilir.

Medeni Kanun’ da Düzenlenen Şerhler

Medeni Kanunda düzenlenen şerhler şunlardır:

• Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan hak (MK. m.1009)
• Taşınmaz satış vaadinden doğan hak (MK 1009/1)
• Sözleşmeden doğan önalım hakkı (MK. m.735)
• Sözleşmeden doğan alım hakkı (MK. m.736)
• Sözleşmeden doğan gerialım hakkı (MK. m.736)
• Rehinli alacaklının boş dereceye ilerleme hakkı (MK.m.871/3)
• Paylı mülkiyet konusu taşınmazlarda yararlanma – kullanma – yönetime ilişkin paydaşların yaptıkları anlaşmadan doğan hak (MK. m.695/f. 2)
• Paylı mülkiyet konusu taşınmazlarda paylı mülkiyetin sürmesine ilişkin sözleşmeler (MK. m.698/f. 2)
• Taşınmaz mülkiyetinin kanundan doğan kısıtlamalarının ortadan kaldırılması veya değiştirilmesine ilişkin sözleşme (MK.m.731/f.2)
• Yasal önalım hakkından feragat sözleşmesi (MK.m.733/f. 2)
• Taşınmaz malikine kalan yapılar için üst hakkı sahibine ödenmesi kararlaştırılan bedele ilişkin anlaşmalar (MK.m.830)
• Paylaşmalı mal ayrılığı rejiminde evliliğin iptali veya boşanma halinde aile konutunda kalmaya ve ev eşyasını kullanmaya hangi eşin devam edeceği hakkında yapılan sözleşmeden doğan konutta kalma hakkı (MK.m.254)

Borçlar Kanunu’nda Düzenlenen Şerhler

Borçlar Kanunu’nda düzenlenen şerhler şunlardır:

• Bağışlayana dönme koşullu bağışlamada dönme koşuluna ilişkin hak (BK.m.292/f.2)
• Kira sözleşmesinden doğan kiracılık hakkı (MK. 1009/1, BK 312)

Tapu Kanunu’nda Düzenlenen Şerhler:

Taşınmaz satış vaadi (Tapu K. m.26/f.7) şerhi, Tapu Kanunu ile düzenlenmiştir.

Kişisel Hakların Şerhi İçin Aranan Şartlar:

Aksine bir hüküm bulunmadıkça, Tapu Sicilinde hak sahibi olan kişilerin yazılı bir istemi olmadan Tapu Sicili üzerinde işlem yapılamaz. (TST 16, 17)

Bu bağlamda, kişisel hak sadece bu konuda tasarrufa yetkili olduğunu kanıtlayan taşınmaz malikinin istemde bulunması üzerine sicile şerh verilebilecektir.

Şerh verilebilen bir kişisel hakkın varlığı, bunun kütüğe şerh verilmesi için de yeterli değildir. Ayrıca şerh için taraflar arasında yapılmış, şerhin hukuki sebebini teşkil eden bir şerh anlaşmasına da gerek vardır. Eğer böyle bir anlaşma yoksa kişisel hak sahibi karşı taraftan hakkının şerh ettirilmesini isteyemez. BK 312’de taşınmaz kira sözleşmesinin tapu siciline şerh verilebilmesi için taraflar arasında doğrudan doğruya şerhi hedef tutan bir anlaşmanın varlığı aranmıştır.

Diğer taraftan, MK 735/I’de sözleşmeden doğan önalım hakkının, sicile şerh verildiği takdirde, şerhte belirtilen sürede ve belirtilen koşullara göre her malike karşı kullanılabileceği hükme bağlanmıştır.

MK 736/I’de ise, alım ve geri alım haklarının sicile şerh verildiği takdirde, şerhte gösterilen süre içinde yine her malike karşı kullanılabileceği hükme bağlanmıştır.

TST 51/I’e göre de şerhler, özel sütununa konusu, süresi, varsa değeri gösterilmek suretiyle yazılır.

Şerh Anlaşması, şerh verilecek kişisel hakka ilişkin sözleşmede yer alabileceği gibi, bağımsız da yapılabilir. Bu anlaşmanın şerh verilecek kişisel hakkın doğumunu sağlayan borç sözleşmesinin şekline tabi olduğu kabul edilmekle beraber, şerh verilecek kişisel hakka ilişkin sözleşme hiçbir şekle tabi olmasa da, şerh Anlaşmasının şerhe dayanak teşkil eden bir belge olması (TST 7/2/ç) nedeniyle en azından yazılı olarak yapılması şarttır.

Kanun koyucu bazı kişisel hakların şerhinde yukarıda belirtilen esastan ayrılarak taraflardan her birinin bir şerh anlaşmasına dayanmaksızın şerh isteminde bulunabileceğini kabul etmiştir.

Örneğin, Tapu Kanunu’nun 26. maddesinin VII. Fıkrasına göre Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmeleri ile Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde taraflardan her biri şerh isteminde bulunabilmektedir.

Böylece, Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmeleri ile Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde geçerli bir sözleşmenin varlığı şerh için yeterlidir; ayrıca bir şerh anlaşmasına gerek yoktur.

Kişisel Haklarda Şerhin Süresi

Kanun koyucu bazı kişisel hakların Şerh Süresini azami bir süreyle sınırlamıştır.

Önalım, alım, geri alım hakları için öngörülen azami süre şerh tarihinden itibaren on yıldır (MK 735/II, 736/II).

Bu haklara ilişkin şerhler, daha kısa bir süre tayin edilmemişse, on yıl geçtikten sonra etkisini kaybeder.

Taşınmaz satış vaadinden doğan hak ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan hakka ilişkin şerh için öngörülen azami süre ise, şerh tarihinden itibaren beş yıldır (Tapu Kanunu 26/VIII).

Bunların dışındaki Şerhler için kanun azami bir süre tayin etmemiştir.

Bu bağlamda, bir kişisel hakkın şerhi, belli bir süreyle sınırlanmamış ise, şerh konusu kişisel hak mevcut olduğu sürece etkisini sürdürür.

Bağışlayana dönme koşullu bağışlamada şerh, şartın gerçekleşip gerçekleşmediği belli oluncaya kadar etkisini koruyacaktır.

Kişisel Haklarda Şerhin Hükmü

Tapu siciline şerh edilebilen bir kişisel hak, MK 1009/2’ye göre, şerh verilmekle o taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir.

Böylece Medeni Kanun şerh edilen kişisel hakların herkese karşı değil, ancak taşınmazın sonraki maliklerine, taşınmaz üzerinde sonradan sınırlı ayni hak kazananlara ve tapu siciline sonradan şerh verilmiş kişisel hak sahiplerine karşı ileri sürülebileceğini kabul etmiştir.

Tapu Sicilinin Düzeltilmesi

Burada yolsuz tescilden ve düzeltilmesinden bahsedeceğiz.

Yolsuz Tescillerin Düzeltilmesi

Yolsuz Tescil, gerçek hak durumuna uymayan tescildir.

Tescildeki yolsuzluk, değişik nedenlere dayanabilir. Bu olasılıklar şunlardır:

• Tescil, geçerli bir hukuki sebebe dayanmamış olabilir.
• Geçerli bir tescil işleminde bulunulmamış olabilir.
• Tapu kütüğüne belgelere aykırı bir tescil yapılmış olabilir.
• Başlangıçta geçerli olan bir tescil, hakta sicil dışı meydana gelen değişiklik, hakkın sona ermesi veya sahibinin değişmesi nedeniyle sonradan da yolsuz hale gelmiş olabilir.

Yolsuz Tescilin Tehlikeleri

Tescilin yolsuzluğu, özellikle gerçek hak sahibi bakımından bazı tehlikeler yaratır:

• Kütükteki yolsuz tescil, üçüncü kişinin buna güvenerek iyi niyetle ayni hak kazanmasına (MK 1023), böylelikle de gerçek hak sahibinin hakkının sona ermesine veya sınırlanmasına yol açar.
• Kütükteki yolsuz tescil, bu tescile göre hak sahibi görünen iyiniyetli kişinin, bu ayni hakkı (diğer şartlar da gerçekleşirse) olağan zamanaşımıyla kazanmasını sağlar (MK 712).
• Kütükteki yolsuz tescil, bu tescile göre hak sahibi görünen kişi kötü niyetli ise, bu defa da onun olağanüstü zamanaşımıyla ayni hakkı kazanması ihtimali vardır.
• Yolsuz tescil halinde, hak karinesi bu tescile bağlıdır (MK 992). Sicilde hak sahibi olarak gözükmeyen malik, tasarruf işlemi yapamaz; maliki bulunduğu taşınmazı temlik edemeyeceği gibi, bu taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak da kuramaz (MK 705/2).
• İpotek hakkına ilişkin tescilin, borç ödenmesine rağmen terkin edilmemesi, taşınmazın ekonomik değerini azaltır; borcun ödendiğini gösteren makbuzu kaybeden borçlunun ikinci bir ödeme için zorlanmasına neden olabilir.
• Tapu kütüğünde birden çok kaydı bulunan ve her sayfada başka bir kişinin maliki gözüktüğü taşınmaz, olağanüstü zamanaşımıyla (MK 713) kazanılmaya elverişli olduğundan, yolsuz kayıt sahibi zilyet bu taşınmazı olağanüstü zamanaşımıyla kazanabilir.

Yolsuz Tescili Düzeltme Yolları

Medeni Kanun’da, tescildeki yolsuzluğun meydana geliş biçimine göre değişik düzeltme yolları düzenlenmiştir.

Geçerli Bir hukuki Sebebin ya da Tescil İsteminin Bulunmaması Nedeniyle Tescilin Yolsuz Olması Durumunda:

Bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur (MK 1024/2).

Tescil, yapıldığı andan itibaren yolsuz bir tescil olabilir. Örneğin, ayni hakkın bir hukuki işleme dayanılarak tescille kazanıldığı durumlarda, hukuki sebebin kaynağı borçlandırıcı işlemde (satış, bağışlama vs. sözleşmesinde) ehliyetsizlik, şekil noksanlığı, irade bozukluğu, muvazaa gibi bir geçersizlik nedeni varsa, tasarruf işlemini meydana getiren tescil isteminde bir geçersizlik nedeni bulunmasa dahi, “Sebebe Bağlılık İlkesi” gereğince, borçlandırıcı işlemdeki geçersizlik tasarruf işlemini de geçersiz kıldığından, yapılan tescil yolsuzdur. Böyle bir tescil ayni hakkı kazandırmaz.

Ehliyetsizlik, tescil istemi sırasında da mevcut veya irade bozukluğu tescil istemine de sirayet etmiş ya da tescil istemi, hak üzerinde tasarrufa yetkisi bulunmayan kimse tarafından yapılmış ise, tescil artık Sebebe Bağlılık İlkesi dolayısıyla değil, tescil isteminin, yani tasarruf işleminin de geçersiz olması dolayısıyla yolsuz bir tescil olur.

Yolsuz tescil, açıklayıcı tescilin yapıldığı sicil dışı kazanmalarda da söz konusu olabilir. Örneğin, bir kimse gerçeğe uymayan bir mirasçılık belgesi ibraz ederek adına tescil yaptırdığı takdirde, gerçek maliki göstermeyen bu tescil yolsuzdur.

Tescilin yukarıda belirtilen nedenlerden dolayı yolsuz olması durumunda, Kanunun öngördüğü düzeltme yolu MK 1025/1’de ifadesini bulan “Mahkeme Kararıyla Düzeltme”dir.

Bununla beraber, tarafların aralarında anlaşarak da yolsuz tescilin düzeltilmesini sağlamaları mümkündür.

Mahkeme Kararıyla Tapu Sicilini Düzeltme

MK 1025/1’de, tapu kütüğüne yapılan yolsuz bir tescille ayni hakları ihlal edilmiş olan kimselere, kaydın düzeltilmesi için bir dava hakkı tanınmaktadır. Bu dava, yolsuz değişiklikler ve terkinler için de aynı şekilde uygulanır.

MK 1025/1: “Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş veya bir tescil yolsuz olarak terkin olunmuş ya da değiştirilmiş ise, bu yüzden ayni hakkı zedelenen kimse tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir.”

Davanın Hukuki Niteliği

Tapu Sicilinin Düzeltilmesi Davası, Medeni Kanun 716/1’e dayanan aynen ifa davasından farklıdır. MK 716/1’e dayanan dava, geçerli bir borç ilişkisinde, taşınmazın mülkiyetini devir borcu altına girmiş olan taşınmaz malikinin, alacaklı lehine tescil isteminde bulunmaktan kaçındığı durumlarda açılır ve dava kabul edilirse, kararda mülkiyetin alacaklıya geçtiğine hükmedilir.

Eğer davacı, başkası lehine mevcut tescilin yolsuz olduğunu, kendisinin gerçek malik olduğunu iddia ediyorsa (MK 1025/1), hâkimin mülkiyetin davacıya geçtiğine ilişkin yenilik doğuran bir karar değil, sicilin gerçek hak durumuna göre düzeltilmesini sağlayacak bir karar vermesi söz konusudur.

Davacı, dava sonuçlanıncaya kadar hakkını koruyabilmek için MK 1010/1’deki “çekişmeli hak” şerhinden değil, MK 1011/1’deki “geçici tescil şerhinden” yararlanacaktır.

Sicilin düzeltilmesi davası ile istihkak davasının birleştirilerek açılması da mümkündür. Uygulamada da, bu davalar birleştirilerek sicilin düzeltilmesi ve taşınmazın geri verilmesi için tek bir dilekçeyle dava açılmaktadır.

Bu davayla taşınmazın geri verilmesini de sağlayabilmek için mahkemeler tescilin yolsuzluğunu tespit ettikten sonra bunun iptaline ve mülkiyet hakkının gerçek malikin adına tesciline karar vermektedir.

Sicilin düzeltilmesi davası bazen istihkak davasının yerine geçer.

Tapu kütüğünde yolsuz olarak malik gözüken fakat taşınmaza zilyet olmayan kişiye karşı açılan sicilin düzeltilmesi davası sonunda verilen kararla yolsuz tescil düzelttirilip, eşya üzerinde zilyet olan malike sicil zilyetliği de sağlandığından, bu durumda sicilin düzeltilmesi davası, istihkak davası gibi mülkiyeti koruma işlevi görmüş olmaktadır.

Sicilin düzeltilmesi davası, taşınmazda ayni hak sahibi olan kişinin bu hakkını koruyan bir dava olduğundan, ayni bir davadır ve ayni hak sürdüğü sürece açılabilir.

3402 sayılı Kadastro Kanunu md.12/3’de, Kadastroya dayanan tescillere karşı, kadastro tutanaklarının kesinleşmesinden itibaren kadastrodan önceki hukuki sebeplere dayanılarak açılacak davalar için 10 yıllık hak düşürücü süre öngörülmüştür.

Tapu Sicilinin Düzetilmesi Davasının Tarafları

MK 1025/1’e göre; “Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş veya bir tescil yolsuz olarak terkin olunmuş veya değiştirilmiş ise, bu yüzden ayni hakkı zedelenen kimse tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir.”

Fakat iyiniyetli bir üçüncü kişi, bu yolsuz tescile güvenerek düzeltmeden önce bir ayni hak kazanmışsa, onun bu hakkı saklıdır.

Düzeltme davası, adına yolsuz tescil yapılan kişiye karşı açılabileceği gibi, bunun külli haleflerine ve bunlardan hak kazanan kötü niyetli üçüncü kişilere karşı da açılabilir (MK 1024/1). Davayı yolsuz tescille ayni hakkı zedelenmiş olan kimseler açabilir.

Paylı mülkiyet konusu bir taşınmazda, payı yolsuz olarak başkası adına tescil edilen paydaş da sicilin düzeltilmesini dava edebilir.

Paylı taşınmazın mülkiyeti yolsuz olarak başkası adına tescil edilmişse, bu durumda bir paydaşın taşınmazın bütünü hakkında sicilin düzeltilmesi davası açıp açamayacağı tartışmalıdır. Bir görüşe göre, bu durumda tescilin pay oranında iptali mümkün olduğundan, her paydaş sadece kendi payına ilişkin olmak üzere bu davayı açabilir. Bizim de katıldığımız diğer bir görüşe göre ise, bu durumda her paydaş yolsuz tescilin düzeltilmesini dava edebilir; menfaat, dolayısıyla talep bölünemez olduğu için de, bir paydaşın açtığı sicilin düzeltilmesi davasından diğer paydaşlar da yararlanabilirler.

Paylı taşınmaz üzerinde yolsuz olarak kurulmuş bir irtifak hakkının terkini için her paydaş sicilin düzeltilmesi davası açabilecektir. Bir irtifakın yalnız bir pay üzerinde kaldırılması söz konusu olamayacağından, burada menfaat bölünemez niteliktedir; dava kazanıldığı takdirde, diğer paydaşlar da bundan yararlanırlar.

Elbirliği mülkiyetinde ise, bu davanın tüm ortaklık adına açılması gerekmektedir.

Tapu Sicilini Sözleşmeyle Düzeltme

Yolsuz tescil ayni hakkın gerçek sahibi ile lehine yolsuz tescil yapılmış olan kişi arasında yapılacak bir sözleşmeyle de düzeltilebilir.

Tapusuz Taşınmazlarda Mülkiyeti Devir Borcu

Türkiye’de tapulama faaliyetlerinin hızlanması sonucu, tapuya kaydedilmesi gerektiği halde tapusuz durumda olan taşınmazların sayısı büyük ölçüde azalmıştır.

Tapusuz taşınmazlar üzerinde; önceki hukukumuzdan intikal eden bir mülkiyet bulunabileceği gibi, MK’un kabulünden sonra da, tapusuz bir taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkı kazanılmış olabilir.

Medeni Kanun’da tapusuz bir taşınmaz üzerinde olağanüstü zamanaşımı süresinin dolmasıyla diğer şartları da gerçekleştiren zilyedin mülkiyeti kazanacağı hükme bağlandığına göre, (MK 713/4), bugün tapusuz taşınmazların büyük bir kısmında mülkiyet hakkının bulunduğunu da kabul etmek gerekecektir.

Şu halde bugün tapusuz taşınmazların bir kısmının üzerinde mülkiyet hakkı bulunmaktadır. Diğer bir kısmı ise, henüz hiç kimsenin mülkiyetinde değildir.

Üzerinde mülkiyet hakkı bulunan tapusuz bir taşınmazın maliki, taşınmazı tapuya kayıt ve mülkiyetini de tescil ettirmedikçe, mülkiyet hakkı üzerinde tasarruf edemeyeceği için (MK 705/II), bu mülkiyeti başkasına devredemez.

Üzerinde mülkiyet hakkı bulunan tapusuz bir taşınmaz henüz tapu siciline kaydedilmeden önce, bu hakkı devir borcu doğuran bir sözleşme, örneğin bir satış sözleşmesi yapılması mümkündür. MK 705/2, tescilden önce sadece tasarruf işleminin yapılmasına engel olur. Ancak bu durumda da satış sözleşmesinin MK 706/1, BK737/1 ve Tapu Kanunu 26/1 uyarınca resmi şekilde yapılması gerekir. Eğer bu şekle uyulmamışsa, sözleşme kesin hükümsüz olur ve tapulu taşınmazların satışında şekle uyulmamış olmanın sonuçlarını doğurur.

Fakat bu durumda, satıcı tarafından tapusuz taşınmaza zilyet kılınan alıcı yönünden olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı (MK 713) için süre işlemeye başlar.

Tapusuz taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkı bulunmayan zilyedin, bu zilyetliğini dolayısıyla taşınmazı zamanaşımı ile edinme imkânını başka bir kimseye devretmesi ise, bir şekle tabi olmadığı gibi, böyle bir devir borcu doğuracak sözleşme de kanunen herhangi bir şekle tabi kılınmamıştır.

Bu durumda, önemli olan tapusuz taşınmaz üzerindeki zilyetliğin devrinin geçerli olmasıdır. Çünkü zilyetliğin devri geçerli ise, kazandırıcı zamanaşımı bakımından sonraki zilyet önceki zilyedin zilyetlik süresini kendi zilyetlik süresine ekleyebilir (MK 996).

Eğer zilyetliğin devri, örneğin, devredenin ayırt etme gücünden yoksun olması nedeniyle geçersiz ise, sonraki zilyet önceki zilyedin zilyetlik süresinden yararlanamaz.

Taşınmaz üzerindeki zilyetlik teslimle devredilmiş ancak bu devre sebep teşkil eden zilyetliğin devri taahhüdünü içeren sözleşme geçerli değilse, bu takdirde sonraki zilyet önceki zilyedin zilyetlik süresini kendi zilyetlik süresine ekleyebilirse de, önceki zilyet sebepsiz zenginleşme davasıyla sonraki zilyedi taşınmazı geri vermeye zorlayabilir.

Buna karşılık, Yargıtay, 22.11.1944 tarih ve 27 / 32 sayılı İBK’nda, tapusuz taşınmazın mülkiyete tabi olup olmadığı konusu üzerinde durmadan, tapusuz taşınmazın zilyedi tarafından haricen satılmasının ve alıcıya tesliminin kanunen hükümsüz olması nedeniyle, satıcının taşınmazı geri almaya yetkili bulunduğunu kabul etmiştir.

9.10.1946 tarih ve 6/12 sayılı diğer bir Yargıtay İBK’nda ise, zilyetlik ayni hak olarak nitelendirilip tapusuz taşınmazın maliki olmayan zilyedi tarafından satışının, zilyetliği devir borcu yükleyen bir sözleşme olduğu ve bu sözleşmenin bir şekle tabi olmadığı kabul edilmiştir.

Yargıtay’ın daha sonraki bazı kararlarında, 1946 tarihli İBK’na uyulmayarak tapusuz taşınmazların resmi şekilde yapılmayan satışının geçerli olması için zilyetliğin devredilmiş olması da aranmıştır.

Aslında, tapusuz taşınmazın zilyedi aynı zamanda malik ise, taşınmazını ancak resmi şekle uyarak satabilir (MK 706 / 1, BK 237 /1 ve Tapu K. 26 / 1). Şekle uyulmadan yapılan satış geçersizdir. Böyle bir satış, tahvil yoluyla zilyetliğin devri vaadi olarak da geçerli sayılamaz çünkü bir malikin, malik sıfatıyla zilyetliği devretmeyi vaat etmesi, mülkiyet hakkını devretmeyi vaat etmesi ile eş anlama gelir.

Taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran sözleşmeler ise, resmi şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz. Alıcının taşınmaza zilyet kılınmış olması da sonucu değiştirmez.

Malik mülkiyet hakkına dayanarak taşınmazı geri alabilir (MK 683). Ancak, malikin bu talebi hakkın kötüye kullanılmasını teşkil ettiği hallerde reddedilecektir.

Tapusuz taşınmazın maliki olmayan zilyedinin zilyetliği devretmeyi vaat etmesi ise, bir şekle tabi olmaksızın geçerlidir. Zilyetliğin devredilmiş olması da şart değildir.

Zilyetliğin devri sadece sonraki zilyedin, önceki zilyedin kazandırıcı zamanaşımıyla edinmeye elverişli zilyetlik süresini kendi süresine eklemesini sağlar.

Eşya Hukuku; oldukça kapsamlı bir konu olup mülkiyet hakkınıza ilişkin herhangi bir hukuki destek talebinde bulunmanız halinde Ekin Hukuk Bürosu ile iletişim kurarak uzman ve tecrübeli avukatlarımızla görüşme gerçekleştirebilirsiniz.

Av. Ahmet EKİN & Şevval Asude DOĞAN