İrtifak Hakları Nelerdir?

Sahibine kullanma ve/veya yararlanma yetkilerini bahşeden haklara sınırlı aynî haklar denir.

Geçit ve oturma irtifaklarında olduğu gibi sahibine katlanma ödevi yükleyen irtifaklar olumlu; manzara kapatmama irtifakı gibi kaçınma ödevi yükleyen irtifaklar ise olumsuz irtifak olarak nitelendirilir.

İrtifak Hakları Çeşitleri Nelerdir?

İrtifak hakları üçe ayrılır. Bunlar:

• Taşınmaz lehine irtifak,
• Şahsi irtifak,
• Karmaşık (Düzensiz) İrtifak Haklarıdır.

Taşınmaz Lehine İrtifak Hakkı Nedir?

Taşınmaz lehine irtifak hakkı, bir taşınmaz üzerinde diğer bir taşınmaz lehine konulmuş bir yük olup, yüklü taşınmazın malikini mülkiyet hakkının sağladığı bazı yetkileri kullanmaktan kaçınmaya veya yararlanan taşınmaz malikinin yüklü taşınmazı belirli şekilde kullanmasına katlanmaya mecbur kılar.

Taşınmaz Lehine İrtifak Hakkının Kurulması

İrtifak hakkının kurulması için tapu kütüğüne tescil şarttır. İrtifak hakkının kurulmasına ilişkin sözleşmenin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmesine bağlıdır.

Taşınmaz Lehine İrtifak Hakkının Sona Ermesi

İrtifak hakkı, tescilin terkini veya yüklü ya da yararlanan taşınmazın yok olmasıyla sona erer. Yüklü ve yararlanan taşınmazlara aynı kimsenin malik olması durumunda bu kişi, irtifak hakkını terkin ettirebilir.

Lehine irtifak kurulan taşınmaz için bu hakkın sağladığı hiç bir yarar kalmamışsa, yüklü taşınmazın maliki bu hakkın terkinini isteyebilir.

Yüküne oranla çok az yarar sağlayan bir irtifak hakkının, bedel karşılığında kısmen veya tamamen terkini istenebilir.

Şahsî İrtifaklar Nelerdir?

Şahsî irtifak hakları kural olarak tekelci bir hak özelliği gösterir.

Hak, hak sahibinin kişiliğine sıkı suretle bağlandığından bir başkasına devredilemez, miras yoluyla intikal etmez. Bir anlamda, hak sahibinin ölümü bu hakkın da mezara girmesine yol açar.

Şahsî irtifaklar intifa ve oturma olmak üzere ikiye ayrılır.

İntifa Hakkı Nedir?

İntifa hakkı sahibi, hakkın konusu olan malı zilyetliğinde bulundurma, yönetme, kullanma ve ondan yararlanma yetkilerine sahiptir. Bu anlamda intifa hakkı sahibine tam bir yararlanma imkânı sağlar.

Sözleşmede aksine hüküm yoksa veya durum ve koşullardan hak sahibince şahsen kullanılması gerektiği anlaşılmıyorsa, intifa hakkının kullanılması başkasına devredilebilir. Bu takdirde malik, haklarını, devralana karşı doğrudan doğruya ileri sürebilir (MK m. 806).

Oturma (Sükna) Hakkı Nedir?

Oturma hakkı, bir binada veya onun bir bölümünden konut olarak yararlanma yetkisi veren haktır. Oturma hakkı, başkasına devredilmez ve mirasçılara geçmez (MK m. 823). Oturma hakkı sahibinin hak konusunu kiraya vermesi mümkün değildir zira bu hak şahsî bir haktır. Oturma yetkisi veren bu hakkın bir taşınmazın işyeri olarak kullanılması şeklinde kurulması mümkün değildir.

Karmaşık (Düzensiz) İrtifak Hakları Nelerdir?

Bu irtifaklara düzensiz denmesinin nedeni, bunların şahsa bağlı veya devredilebilir şekilde kurulabilmeleridir.

Üst Hakkı (İnşaat Hakkı) Nedir?

Bir taşınmaz malikinin, üçüncü kişi lehine arazisinin altında veya üstünde yapı yapmak veya mevcut bir yapıyı muhafaza etmek yetkisi veren bir irtifak hakkı kurabilmesi üst hakkı olarak nitelendirilir.

Aksi kararlaştırılmış olmadıkça bu hak, devredilebilir ve mirasçılara geçer.

Üst hakkı, bağımsız ve sürekli nitelikte ise üst hakkı sahibinin istemi üzerine tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilebilir, en az otuz yıl için kurulan üst hakkı, sürekli niteliktedir (MK m. 826).

MK, sürekli vasfının kazanılabilmesi için en az süreyi otuz yıl olarak belirlemiştir.

Bir üst irtifakına dayalı olarak başkasına ait bir arazinin altında veya üstünde sürekli kalmak üzere inşa edilen yapıların mülkiyeti, irtifak hakkı sahibine ait olur. Buna göre, bir arazide üst hakkı sahibi olan kimse, bu irtifak hakkının konusunu teşkil eden yapı üzerinde mülkiyet hakkına sahiptir.

Bu irtifak hakkı, bağımsız ve sürekli hak olarak tapu kütüğünde ayrı bir sayfaya kaydedilmişse, taşınmaz gibi işlem görür. Taşınmaz üzerindeki irtifaklar, taşınmaz mülkiyetine ait kısıtlamalara da tâbidir.

Bağımsız bölümler üzerinde ayrıca üst hakkı kurulması mümkün değildir. Bir binanın başlı başına kullanılmaya elverişli bağımsız bölümleri üzerinde kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulması, Kat Mülkiyeti Kanununa tâbidir (MK m. 726).

Üst hakkı sona erince yapılar, arazi malikine kalır ve arazinin bütünleyici parçası olur (MK m. 828/I).

Taşınmaz maliki, aksi kararlaştırılmadıkça, kendisine kalan yapılar için üst hakkı sahibine bir bedel ödemez (MK m. 829/I-İlk cümle).

Kaynak Hakkı Nedir?

Doğal veya yapay yollarla komşu taşınmazdan çıkan suyun kendi arazisinden geçişinin sağlanması şeklindeki irtifaka denir.

Başkasının arazisinde bulunan kaynak üzerinde irtifak hakkı, bu arazinin suyunun alınmasına ve akıtılmasına katlanmakla yükümlü kılar.

Kaynak hakkı da aynen üst hakkında olduğu gibi, aksi kararlaştırılmış olmadıkça başkasına devredilebilir ve mirasçılara geçer. Kaynak hakkının zorunlu bir türü de vardır.

Geçit Hakkı Nedir?

Taşınmazından genel yola çıkmak için yeterli geçidi bulunmayan malik, tam bir bedel karşılığında bir geçit hakkı tanınmasını komşulardan isteyebilir (MK m. 747).

Mecra Hakkı Nedir?

Su, gaz, elektrik ve benzerlerinin borular sistemiyle bir taşınmazdan geçirilmesi hakkına denir.

Komşuluk hukukunun gerektirdiği hâller dışında bir taşınmazın böyle bir mecra ile aynî hak olarak yüklenmesi, ancak bir irtifak hakkı kurulması suretiyle olabilir.

İrtifak hakkı, mecra dışarıdan görülmüyorsa tapu kütüğüne tesciliyle, dışarıdan görülüyorsa noterce düzenlenecek sözleşmeye dayanılarak mecranın yapılmasıyla doğar (MK m.727).

Mecra, ancak su gaz, elektrik gibi akıcı şeylerin taşınması için kurulan tesisattır. Mecra o arazinin ihtiyacı için kurulmuşsa o arazinin malikine aittir. Şayet arazinin üzerinde veya altındaki mecra o arazinin ihtiyacına tahsis edilmiş değilse mülkiyeti söz konusu işletmenin sahibine aittir.

Mülkiyetin işletme malikine ait olabilmesi için tesisatı yapma konusunda bir irtifak hakkı kurulması gereklidir.

Diğer İrtifak Hakları Nelerdir?

Malik, taşınmazı üzerinde herhangi bir kişi veya topluluk lehine atış eğitimi veya spor alanı ya da geçit olarak kullanılmak gibi belirli bir yararlanmaya hizmet etmek üzere başka irtifak hakları da kurabilir.

Bu haklar, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, başkasına devredilemez ve mirasçılara geçmez. Bu hakların kapsamı, hak sahibinin olağan ihtiyaçlarına göre belirlenir (MK m. 838).

Eşya Hukuku; oldukça kapsamlı bir konu olup mülkiyet hakkınıza ilişkin herhangi bir hukuki destek talebinde bulunmanız halinde Ekin Hukuk Bürosu ile iletişim kurarak uzman ve tecrübeli avukatlarımızla görüşme gerçekleştirebilirsiniz.

Av. Ahmet EKİN & Şevval Asude DOĞAN