Taşınmaz Mülkiyetinin İçeriği

Arazi üzerindeki mülkiyet, kullanılmasında yarar olduğu ölçüde, üstündeki hava ve altındaki arz katmanlarını kapsar.

Örneğin, bir kişinin “Bu nasıl olsa benim arazim bunun üzerinde dilediğimi yapabilirim. Dolayısıyla zevkime göre arazime istediğim uzunlukta direkler dikerim” demesi mümkün değildir. Zira MK’nın “kullanılmasında yarar olması ölçüsü” burada aşılmaktadır. Bu mülkiyetin kapsamına, yasal sınırlamalar saklı kalmak üzere yapılar, bitkiler ve kaynaklar da girer (MK m. 718).

Taşınmaz Mülkiyetinin Yatay Kapsamı

Arazi sınırları içerisinde kalan toprak yüzeyinin tamamı, taşınmaz mülkiyetinin yatay kapsamı olarak nitelendirilir.

Taşınmazın sınırlarının belirlenmesini düzenleyen MK m. 719’a göre; “Taşınmazın sınırları, tapu planları ve arz üzerindeki sınır işaretleri ile belirlenir. Tapu planları ile arz üzerindeki işaretler birbirini tutmazsa, asıl olan plândaki sınırdır. Bu kural, yetkili makamlarca heyelan bölgesi olduğu belirlenen yörelerde uygulanmaz.” Söz konusu hüküm kadastrosu yapılmış taşınmazlara ilişkindir. Ancak ülkemizde kadastrosu yapılmamış hatta tapuda hiçbir kaydı olmayan taşınmazlar mevcut bulunmaktadır. Bu durum ise çeşitli sorunları beraberinde getirmektedir.

Taşınmaz Mülkiyetinin Dikey Kapsamı

Taşınmaz mülkiyetinin dikey kapsamı ise kullanılmasında yarar olduğu ölçüde, üstündeki hava ve altındaki toprak tabakasını içine alır.

Malik mülkiyet hakkını kullanmakta yararlı olabilecek ölçüyü aşan yapı veya kazı yapamaz. Dikey kapsam malikine iki yetki verir:

• Malik arazinin altında dilediği kazıyı yapma ve üstünde de istediği şekilde yapı yapma yetkisine sahiptir (olumlu yetki). Ancak buradaki ölçü “yararlı olma”dır.
• Arazisinin altına ve üstüne başkalarınca yapılacak saldırıları önleme yetkisi ise koruyucu yetki olarak nitelendirilir.

Taşınmaz Mülkiyetinin Madde İtibariyle Kapsamı

Madde itibariyle kapsam, yatay ve dikey kapsam alanı içinde bulunan mallardan bu mülkiyete tâbi olanları içerir. Bunlar ise, arazinin bütünleyici parçası olan mallar, yapılar, bitkiler (araziye dikilen fidanlar) ve kaynaklar olarak düzenlenmiştir.

Her arazi maliki, komşusunun istemi üzerine belli olmayan sınırların belirlenmesi için tapu plânlarının düzeltilmesine veya arz üzerine sınır işaretleri konulmasına katkıda bulunmakla yükümlüdür (MK m. 720). İki taşınmazı birbirinden ayırmaya yarayan duvar, parmaklık, çit gibi sınırlıklar, aksi ispat edilmedikçe, her iki komşunun paylı malı sayılır.

Haksız Yapı (Haksız İnşaat)

Bir kişinin, üçüncü bir kişiye ait malzeme ile kendi arazisinde bir yapı yapması veya kendine ait malzeme ile üçüncü bir kişiye ait arazide yapı yapması ya da üçüncü kişinin malzemesi ile üçüncü bir kişiye ait arazide yapı yapması hâlleri haksız yapı olarak tanımlanır.

Kısaca ifade edecek olursak, burada hukukun izin vermediği bir şekilde yapı yapma durumu söz konusu olur. Yapının yapılması ile birlikte malzeme de arazinin bütünleyici parçası hâline gelir.

Bu durumun sonucu olarak:

• Yapıyı yaptıranın iyiniyetli olması
• Yapının sökülmesinin aşırı masrafa yol açması
• Yapının değerinin arazinin değerinden açıkça fazla olması

Yukarıda sıraladığımız üç koşulun gerçekleşmemesi durumunda ne olacak? Mesela yapıyı yaptıranın iyiniyetli olmaması, yapıyı yaptıran iyiniyetli olsa da yapının sökülmesinin aşırı masrafa yol açmaması durumunda masrafları yapıyı yaptırana ait olmak üzere arazi maliki yapının sökülmesini talep edebilecek veya zarara uğrayan kişinin tazminat talep etme imkânı doğacak vb.

Yapının Arazinin Mülkiyetine Tâbi Olduğu İlkesinin İstisnaları

Arazi üzerinde bulunan yapılar kanundan dolayı bütünleyici parça olarak nitelendirilir ve hangi arazinin üzerinde ise o kişinin mülkiyetine tâbi olur. Ancak bu ilkenin de MK’dan doğan üç tane istisnası vardır.

Bu hâllerde arazi bana ait iken üzerinde bulunan yapı size ait olur. Bunlar:

• Bir kimseye ait arazideki yapıya, başka bir kişinin üst hakkına dayanarak malik olabilmesi (MK m. 726).
• Bir araziden geçen su, elektrik, gaz vs. transit mecralarının, bunlara ait işletmelerin mülkiyetine tâbi olması (MK m. 727).
• Bir arazideki yapının başka bir araziye taşırılması hâlinde, taşkın yapının yapı malikinin mülkiyetine tâbi olması imkânı (MK m. 725).

Taşınır Yapılar

Başkasının arazisi üzerinde kalıcı olması amaçlanmaksızın yapılan kulübe, büfe, çardak, baraka ve benzeri hafif yapılar, bunların malikine aittir.

Bu tür yapılar, taşınır mal hükümlerine tâbi olur ve tapu kütüğünde gösterilmez (MK m. 728).

Araziye Dikilen Fidanlar

Bir kimse başkasının fidanını kendi arazisine ya da kendisinin veya 3. kişinin fidanını başkasının arazisine dikerse, başkasının malzemesinin kullanılarak yapılan yapılara veya taşınır yapılara ilişkin hükümler bunlar hakkında da uygulanır. Ağaçlar ve ormanlar üst hakkına konu olamaz (MK m. 729).

Eşya Hukuku; oldukça kapsamlı bir konu olup mülkiyet hakkınıza ilişkin herhangi bir hukuki destek talebinde bulunmanız halinde Ekin Hukuk Bürosu ile iletişim kurarak uzman ve tecrübeli avukatlarımızla görüşme gerçekleştirebilirsiniz.

Av. Ahmet EKİN & Şevval Asude DOĞAN